北郊地块分析报告.doc

郑州市慧济经济区文化北路 地 块 分 析 报 告 河南省**置业有限公司 2010年9月16日 目 录 第一章：地块概况 第二章：郑州市宏观经济概况 第三章：郑州市土地市场分析 第四章：郑州市房地产交易情况分析 第五章：区域分析及项目定位 第一章：地块概况 一、 项目地理区位及周边用地性质 二、 地块现状及四至 三、 地块周边环境及市政配套 四、 地块SWOT分析与土地价值初步评价 一、 项目地理区位及周边用地性质 惠济区 惠济区 连霍高速 项目地块 文化路 北环 1、根据《郑州市城市总体规划（2008-2020年）》报告预测，到2020年郑州市域将来总人口约为1000万人，市域城镇人口约为789万人。 郑州市将形成一个特大城市（郑州市中心城区），六个中等城市（上街—荥阳组团、郑汴—中牟组团、巩义市区、新郑市区、新密市区、登封市区）和一个小城市（航空港组团），19个两万人口以上的重点镇，50个两万人口以下的一般建制镇组成的城市群。 郑州市中心城区发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地。城市用地增长边界为：东至京珠高速公路、西至环城高速公路、北至黄河湿地保护区、南至南水北调中线工程。 2、 郑州市政府一直在进行“北移东扩”城市建设，项目地块位于郑州市北部区域，地块位于开元路以北、大河路以南，面积799200平方米，约合1200亩。 3、地块周边路网密集，交通便利，由于尚未大规模开发，自然环境较好。 4、 地块紧邻大河路及文化北路，西距贾鲁河约1.1公里，距北环约6.9公里。 5、 地块周边为老的别墅区，有盈家水岸、水映唐庄等别墅项目。 6、项目地块现为国有土地。 二．地块现状及四至 1、地块较为平整，目前地块上是村民种植的菜园。 2、地块北侧是大河路，东侧为文化北路、南侧为开元路。 南部部开元路 南部部开元路 西部文化北路 西部文化北路 三、 地块周边环境及市政配套 开元路项目地块 开元路 项 目 地 块 1、空气污染状况： 地块附近无工厂，地块周边田园景观较多，距离贾鲁河仅一条街道，空气状况 优良。 2、噪声污染状况： 地块周边无企业，没有噪声污染。 3、居住氛围及治安、危险源情况： 该地块处于连霍高速公路以北，流动人员不多，以当地居民为主。且临近的大学城北区，许多老师、学生工作学习于此；地块周围耕地较多，居民人口密度较小，该区域整体治安状况良好，没有易然、易爆等危险源和项目。 4、市政道路与交通配套： 地块周边道路已基本修成使用，公用市政设施较为齐全。宗地周边有公交线路90（较近）、 95路公交车K62路公交车。 5、社区配套与商业配套： 区域内社区配套还不成熟，附近区域没有什么商业配套，最近的商业配套在1公里外的国基大学城。 四、 地块SWOT分析与土地价值初步评价 优 势 机 会 1、便捷的交通 2、优越的自然生态环境 3、旅游、文化产业优势 4、城市“北扩东移”发展战略的 政策性优势 1、惠济区房地产发展已成规模， 目前的地产开发力度很大，并且 以中高档楼盘为主 2、本地块附近已有大河龙城、盈家水岸等别墅项目成熟运作，是郑州 市公认的别墅区，居住理念已经形成 3、方圆3公里范围内同类竞争楼盘极少 4、郑州市土地供应严重不足 劣 势 威 胁 1、属于发展新区，区域内医疗、商服设施还比较缺乏 2、周边尚未形成较强的居住氛围，人气不旺 开元路以北建业的楼盘，建成后是本地块的直接竞争对手。 1、地块紧邻道路，面积适中，便于规划； 2、受郑州市北移东扩的影响，在郑州市住宅土地供应严重短缺的情况下，该区域未来发展前景较好； 3、因周边发展起步晚，所以基础设施、自然环境较好； 4、附近是郑州市传统的高档别墅区，知名度很高，项目运作后必然会刺激希望彰显身份但又买不起别墅的中产阶层人群； 5、以地产公司品牌效应，商业模式和营销模式，，必定能在该区域产生轰动效应。 在郑州市土地供应逐年减少的情况下，上述这五点决定了该地块未来升值潜力较大！！！ 第二章：郑州市宏观经济概况 1、近年郑州宏观经济主要指标 2007年-2009年宏观经济主要指标 序号 指标 单位 2007年 2008年 2009年 1 地区生产总值（GDP） 亿元 2421 3004 3300 增长率 ％ 15.6％ 12.2% 12% 2 人均GDP 元 33169 40617 44000 增长率 ％ 14% 10.7% 10% 3 第三产业 亿元 1024 1250 1396 比 重 ％ 42.2% 41.6% 42.3% 4 财政收入 亿元 278 680 521 5 社会消费品零售总额 亿元