昆明某项目营销策划技术方案MicrosoftWord文档.docVIP

昆明某项目营销策划方案 目标 基于整体资金运作理念，注重整体资金获利能力，本着降低单个项目风险，提高资金使用效果，立足于“高品质、高标准、新形象”的开发思路。 本着可持续发展的战略，考虑今后较长时间内的预期资源储备，树立良好的公司形象和社会形象。 抢占市场先机，快速回笼资金，实现价值利润最大化。 商务业态定位建议 （1）．一层为餐饮、金融、家电超市、大药房、电信等； （3）．二楼为图书城；茶室、咖啡厅、酒吧、电玩、网吧等； （4）．三层为桑拿、健身、休闲娱乐、美容院、慢摇吧、KTV等； （5）、四层以上作为昆明市具有标性的高档写字楼；主要为各种贸易公司、广告公司、律师事务所、会计师事务所、装饰公司、旅行社、保险公司等，具体楼层业态待定； 市场及目标消费群体综合分析 1．市场综合分析： 目前市场上的写字楼，多数都已硬件老化、配套缺乏、缺乏品牌、办公环境差，已经不能满足高速发展企业的办公需求，因此昆明市写字楼市场将在以后的几年中，面临的重点是产品升级换代、定位准确及物业品牌提升问题。 随着昆明市经济的发展和城市规划的要求使得昆明沉寂了多年的写字楼市场开始慢慢复苏，加上民宅禁止开公司的相关规定出台，导致了写字楼市场需求进一步扩。 二环路的拆迁扩建政策今后将带动该区域的商业氛围，会使该区域的商业市场逐渐成熟，加上纯写字楼的市场空白以及部份被拆迁户、企事业单位、个体户等、急需寻找新的住所、办公地点、经商场所都将增大该区域商务行业的市场机遇。 2．目标消费群体分析： （1）客户群行业分析：是比较具有现代市场意识的新兴产业中的实力企业，在写字楼里办公的企业，主要是办公面积在200㎡以内的如：商业贸易、服务、IT产业、信息咨询类的企业机构。 （2）客户群对写字楼类型的选择：客户理想中的办公物业是高层的纯写楼，选择的动机是对地理位置、办公环境氛围、和对企业形象价值提升的需要。 （3）客户群对写字楼品质的要求：主要对产品本身，硬件、软件上都不能含糊。特别是大楼的安全性、通风采光、交通便利（车辆出入方便、停车的方便）、物业服务质量等因素。 四、产品定位 根据前述分析，本产品的定位为符合现代气息、特点突出的写字楼办公物业和娱乐物业，本人建议采用原（马蹄形状）设计方案。 五、招商及销售策略 策略核心：招商与销售同步进行，招商主要目的是炒热市场，炒热楼盘，营造声势，为销售打基础，做好充分的准备。对客顾而言是取消顾客的后顾之忧，对所投资物业充满信心以及对未来的美好憧景。 1．招商策略： 招商策略的主要思路：招大引小；招大压小 （1）．招大引小：先引进大商家，通过大商家的品牌形成磁场效应，吸引中小商家进驻。 （2）．招大压小：对大商家，必须在租金方面给予一定程度的让利，以便尽快达成合作协议，从而推动其他商家的入驻及销售推广工作；大商家可以作为砝码用来在与中小商家的租金谈判过程压制中小商家，提升租金。 2．招商对象：知名品牌、代理商、经营商、加盟商；有较大经营规模、经营实力的商业机构，有丰富营销经验的地区品牌代理商，有一定知名度的名人名家，极具特点的特色项目经营商，具有现代市场意识的新兴产业的实力企业。 3．整体构想： （1）．此项目应该采用招商与销售同步进行的办法，以招商来带动销售； （2）．尽可能实现带租约销售的办法； （3）．实行独立式产权进行销售，愿意整体购买者优先； 4．招商策略阐述： 招商的目的在于给销售提供最有力的支持，为业主在购买商铺及写字楼时增加砝码，促使成交。具体表现为以下几方面： （1）．能够看到现实的市场状况，不用担心以后的经营问题； （2）．给整个商务区做一个科学、合理的规划，使之形成一个整体，能够整体运做，相互带动，形成一个功能强大的商务区域，满足不同的需求； （3）．打造专业的商务中心，获取最大的投资效益，实现开发商、业主、商家多赢的局面； （4）．为销售中提供有力的保障？ 在以上几点的支持下进行销售，来提供整个项目的可信度，同时让此项目成为昆明最有竞争力、最有投资价值和升值潜力的商务项目，同时也能大大提升东环房地产的良好声誉和形象，以此作为项目附加值来提升项目的可投资性，最终顺利完成项目的销售任务。 5．本项目要进行功能业态划分 东环盛世进行功能业态划分的主要理由如下： （1）．商铺：一楼独立商铺独立销售完毕，如若不进行功能业态划分以后二、三楼将无人问津，原因是后期业主都担心无法正常经营，因为商铺的产权、经营权已经分散到每个业主手上，就会导致业主把商铺随意租给下家，使得商铺没有规划、没有整体经营管理，最终一片混乱，相互构成影响，出现恶性循环，。 （2）．写字楼：通过业态划分以后，显得规范、严谨使写字楼经营能够统一在一起易提升楼盘高品质，上档次的新形象。 6．