房地产开发项目经济效益评价.pptx

;本章能力要求 ; ;房地产开发项目总投资; ; ;;开发出售型： 销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金; ; ; ; ; ;扣除项目 A. 取得土地使用权所支付的金额； B. 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本； C. 开发土地和新建房及配套设施的费用； D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。 E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加） F. 对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。;速算法;【例】 某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。;序 号; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;序 号; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;;某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭月收入多少，才能购买上述住宅？ （1）已知：抵押贷款额P=25*70%=17.5（万元） 月贷款利率i=15%/12=1.25%,计息周期数n=10*12=120个月 （2）则月还款额： （3）该家庭预购买上述住宅，其月收入须为2823.4/0.25=11293.4(元);作业; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营陈本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出请款如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量（设该投资和经营期间的收支均发生在年初）单位：万元。;（1）求净现金流量; ; ; ; ; ; 【例】某房地产开发商以5000万元的价格购得一总面积为4000平米的土地50年的使用权，相关信息如下： 建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%； 楼高14层：1至4层建筑面积相等，5至14层为塔楼（均为标准层）； 建造成本为3500元/平米，专业人员（建筑师、结构／造价／机电／监理工程师等）费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平米。 项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次性投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。 问：项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率是多少？;评价方法一：静态盈利能力指标的计算;2. 项目总开发成本 （1）土地成本：5000万元 （2）建造成本： 3500×22000＝7700（万元） （3）专业人员费用： 7700×8％＝616（万元） （4）其他费用： 460万元 （5）管理费： （5000＋7700＋616＋460）×3.5％＝482.16（万元） （6）财务费用：3619.86万元 土地费用利息 ＝5000×［（1＋12％/4）3×4－1］＝2128.80（万元） 建造/专业人员/其他/管理等费用利息 ＝（7700＋616＋460＋482.16）×［（1＋12％/4）2/2×4－1］ ＝1161.98（万元） 融资费用 ＝（2128.80＋1161.98）×10％＝329.08（万元）;（7）市场推广及销售代理费： 26400×（0.5％＋3.5％）＝924（万元） （8）项目总开发成本 ＝5000＋7700＋616＋460＋482.16 ＋3619.8