聊城商业市场调查报告终稿.ppt

三、在售商业典型案例分析 项目概况： 项目位于湖南路中段（凤凰苑对过），一期总体量 30万平米，有部分商务公寓、写字楼底商、公寓底商 等。价格在1000元左右，户型为100平左右的连层。 优势分析： 1、位于湖南路、周边楼盘较少竞争小。2、靠近东昌湖，生态环境好。 劣势分析： 项目位置较偏。交通不便。客户对其地段不认可。 对本项目威胁之处： 此项目、业态、部分市场地位与本项目极为相似，威胁很大，将分流部分中高端客户。 〖西安交大聊城科技园〗 〖龙堤〗 物业概况： 该项目为50000平米的商业街，以先进的RBD商业模式填补聊城 商业空白点。未来商业功能有明确规划分为三大区：1、观光区 ；2、民风民俗商业区；3、休闲娱乐区。经营项目主要有：（1） 民俗项目（2）戏曲表演项目（3）艺术表演项目（4）大型表演项 目（5）休闲娱乐购物（6）特色餐饮。该项目主力户型为80—150平左右的一二连层商铺，少200以上的三层商铺，均价23000元/㎡。 优势分析： 1、采用仿古建筑，与周边环境协调一致。2、该项目位于东昌湖附近，风景怡人3、周边旅游资源丰富，游客较大，消费能力较高。 劣势分析： 1、该项目价格过高，达到23000元左右。2、聊城人对旅游商业地产缺少认知 〖星光城市广场〗 项目概况： 项目位于经济开发区东昌路与黄山路交汇处，是城市综合 项目，体量较大。目前在售物业为住宅，沿街底商没有开始卖。 价格预计12000元/左右 优势分析： 1、 城市发展重心东移，设施配套加快，升值潜力大。2、靠近城市动脉东昌路，交通方便。 3、 规模大、物业形象好，是高社区与高档商业区。4、目前已与振华超市签订合同，有主力店进驻，对客户有较大吸引力。 劣势分析： 周围市政配套设施不全。 对本项目威胁之处：此项目地段、业态、人流与本项目较为相似，有很大威胁，将分流部分客户。 三、在售商业物业分析 〖新东方·龙湾〗 物业概况： 项目位于聊城市东昌路与柳园路交叉口东南角，规划有25000米 的时尚街，5000㎡的商业会所，商铺主力户型100左右上下两层， 均价在23000元/㎡左右。 优势分析： 1、靠近城市动脉东昌路，交通方便。2、 物业形象好，是高社区与高档商业区。3、依托新东方·龙湾社区。 劣势分析： 价格较高，超出客户承受的能力 对本项目威胁之处： 此项目地段升值潜力大，将分流本项目部分投资客户。 三、在售商业物业分析 四、客户分析 通过对聊城各主要大型商场、专业市场、沿街商铺使用客户的调查统计，我们将 其按照经营场所和性质为依据分为四类：专业批零商、厂家办事处代理商、生活文化类、餐饮类及其他。 目前聊城商业市场的客户主要表现为以上五类，其中以各厂家直销处代理商为主，生 活文化家居类和餐饮类占一定比例。 根据聊城零售市场的发展现状和客户对将来商业物业的要求，结合当前国家宏观调控政策我司预测聊城市商业房的发展趋势如下： 市场整体价格较平稳，未来不会有较大的波动 目前商铺均价在12000元/㎡左右，受国家政策及聊城本地供大于求的市场影响，聊城商业物业价格在较长一段时间内都会比较稳定。 沿街商铺要有独立的楼梯和卫生间 沿街商铺多为2层或3层连卖，客户一般1层作卖场，2、3层作仓储和住处，所以独立的楼梯和卫生间就成为必须。 五、市场发展趋势分析 单层单位面积不能过大，平面布局要求方正实用 由于商业房的售价远远高于写字楼和住宅，聊城市的社会经济发展水平决定了商业房客户以中小型企业和商户为主。不过鉴于这些客户的经济实力相对有限，总价过高则付款压力过大。平面布局方正实用，是大多数客户的基本要求。 置业观念正在转变：由租到买 从部分商业楼盘投资客占据较大比例逐步增大可以预测未来随着市场置业观念的逐渐变化，投资客户将逐步成为商业物业的购买主力人群，置业方式将逐渐由租赁转向购买。 PART3:消费者调查问卷分析 本次消费者市场调查范围以柳园路-东昌路为主，开发区为辅。共发出120份问卷，回收110份问卷。有效问卷102份，无效问卷8份。本次消费者市场调研分别从消费者购物习惯，以及对本项目商业物业的印象两大方面入手 调研说明 1、消费者去各类购物场所频次 根据调查分析显示,聊城消费在购物时选择去百货购物中心购物的频率为一周一次，达到43％，为所有购物场所中最高。其次是专业性卖场，每个月去一次，频率达到39％。再次是超级市场和便利杂货店，分别是4-6/周和2-3/周，频率同为25％。从分析显示得知，聊城消费者购物的首选购物场所为百货购物中心。 2、购物时平均每次花费时间 根据调查分析显示,消费者在购物时平均花费是时间是30-60分钟52％，其次是60-120分钟26％。 3、消费者最常去的城区商业中心 根据调查分析显示,消费者在聊城城区商业中心中，最常去