济南万象新天生态人文项目北区整体定位报告_137页前期策划.ppt

* * * * * * * 外溢市场较大规模楼盘 刚性需求客户占比较高 轻轨或快速交通沿线 开发类型的典型代表 案例选取原则 大盘大配套：上上城 都市综合体，自我中心化：瑞都国际 主题化风格化：纳丹堡 资源型路线：公园世家 案例研究：选取陌生区大盘开发的四种模式进行研究 纳丹堡是纯欧洲风情的百万平米住区，成为燕郊具备统一特征和鲜明风格的大盘 项目简介： 位置：燕郊开发区京哈高速第一出口北1500米燕顺路西； 规模：整个项目占地48812平方米，建筑面积905635平米；项目分五期开发，9392套； 建筑形式：高层板楼 以荷兰小镇纳丹为原型设计，由星河湾设计团队WY国际建筑设计公司全力打造，成为燕郊开发区内风格特征鲜明的第一大盘； 规划和建筑采纳众多经典欧式设计元素，成为欧洲主题体系的重要着力点 规划：以欧式典型的轴线围合布局形式，超越了现在燕郊市场出现的大盘，具备了规划的形式感和美感； 纳丹堡 美林湾 建筑风格：揉合了西班牙建筑格调，意大利建筑线条，地中海建筑色彩； 三段式：下部以花岗岩铸就扎实根基，中部以鹅黄淡彩凸现明快鲜亮，顶端则利用尖圆和斜坡营建轻灵飞扬； 建筑立面：歌特式建筑的尖屋顶和地中海建筑的斜坡顶；外立面装饰：采用古罗马、古希腊建筑中的设计手法，以细腻且富于变化的线条强化外观美感，但又没有古典建筑中的繁琐，显得更为简洁明快； 园林景观设计以尊重建筑存在为出发点，与欧式建筑相得益彰，星河湾为样板增强了人们对于未来实现性的预期 设计理念：“自然态园林”，建筑生长在园林里，10万平米景观，主景观轴、组团内部围合园林、下沉式广场制造坡度形成景观层次、水景的环绕和串联，形成了建筑和园林的相得益彰； 信心来源：园林尚未成型，人们的对于此的信心来源于由同一支团队成功打造的星河湾，金字招牌成为信心保证； 星河湾 欧式风情商业街及双语学校等成为配套设施上呼应欧洲风情主题的表现方式 双语学校 访谈纪要——纳丹堡销售总监杨培捷：我们刻意在 北侧做了一个国际双语学校，这个小学本身的品质 就不低，因为它是跟北京的实验二小合办的，教育 也是中英两国语言，起点就比较高，同时和咱们社 区的欧式主题也是一个呼应，双语学校对于买房子 的这一批年轻客户还是具备吸引力的； 欧式风情商业：社区配有 5万平米欧洲商业风情街 区, 经营业态包括中型超 市、时尚卖场、娱乐中心、 运动健身中心、特色餐饮 等商业综合体； 这也是燕郊市场为数较少 的有统一风格的商业街 区； 欧式风情商业街 在形象展示、宣传、推广上欧洲风情、异域文化的主题贯穿始终，同时和目标群体的喜好相对位 诚意客户活动中的街舞和 涂鸦表演； 广告牌，突出欧洲城邦的属性 售楼处内部装饰 花式调酒表演； 爵士乐表演； 人体艺术表演； 纳丹堡在欧式城堡鲜明形象的统领下，提供性价比的产品满足客户需要实现销售的成功 2007年开盘现场情 况 2008年4.18日开盘情 况：500套三天销售完 毕 100平米三居室，保证基本居住条件，凸窗赠送 主力一居50-60平米 二居室：80-90 平 米，两卧室及客厅均 朝南 凸窗 书房 卧室均朝南 外溢市场较大规模楼盘 刚性需求客户占比较高 轻轨或快速交通沿线 开发类型的典型代表 案例选取原则 大盘大配套：上上城 都市综合体，自我中心化：瑞都国际 主题化风格化：纳丹堡 资源型路线：公园世家 案例研究：选取陌生区大盘开发的四种模式进行研究 公园世家：通州资源型路线的典型代表 项目基本情况： 项目地址：通州区梨园镇颐瑞中二路； 项目规模：规划占地面积60万平米，规划总建筑面积约为80万平方米，一期开发建筑面积19.6万平米 八通线倒数第二站 建筑形式：高层、小高层 一期开发：1300户，瑞都公园世家（北区），由17栋板楼和电梯花园洋房组成516户，南区由8栋板楼组成； 均价：10500左右 北区景观轴线 南区集中景观 在规划上突显景观特质，与周边环境融合共同打造宜居的大环境 规划中体现景观轴线和集中园林的作用 近邻10万平米的梨园公园 规划中23万平米的体育文化公园 与近邻的DBC加州小镇有统一协调的初衷 一期规划上，北区强调景观主轴，南区强调集中园林； 与两大公园的近距离亲密接触成为项目规划出发点和宣传的重要卖点； 通州地铁沿线与DBC加州小镇共同利用两大公园，有统一协调和、规划的初衷； 宣传上园林也是重要招牌； 社区内部园林效果已初具规模，为后续销售提供支撑； 建筑上以较为舒适的电梯洋房和板楼保证居住舒适度，户型面积上比轻轨沿线产品放大提升居住品质 轻轨沿线建筑形式多以高层为主，塔楼也较多；公园世家提供了电梯洋房的形式，（小）高层也尽量保证板式，保证居住舒适度； 公园世家基本没有一居产品，二居和三居产品的面积通常放大5-10平米； 95平米二居 107平米二居