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房地产经济实务 房地产市场营销概述 什么是市场营销？ 市场营销是个人和集体通过创造、提供出售，并同别人自由交换产品和价值，以获得其所需所欲之物的一种社会和管理过程。 市场营销的内涵是什么？市场营销学的发展有哪几个时期？ 内涵：（1）市场营销是一种经营理念。（2）市场营销是企业的一种战略管理活动。（3）市场营销的基本原理是企业在动态的环境中，通过满足消费者的需要促进交换，最终实现企业的目标。 什么是市场营销成本？包括哪些方面的内容？ 包括：营销调研成本、客户关系管理成本、分销渠道成本、人员推销成本、公共关系成本、广告成本。 简要分析市场营销的职能？ 职能可概括：（1）形式效用的创造。（2）地点效用的创造。（3）时间效用的创造。（4）持有效用的创造。 什么是市场营销组合？分析4Ps理论的主要内容？ 根据影响市场营销最终取得成果的因素，市场营销决策可以采用多种策略，并形成市场营销组合策略。4PS理论，是指特定时期向特定市场销售特定产品的市场营销决策的优化组合。市场营销的四大要素是产品、价格、分销和促销四个要素。 房地产市场营销的概念及特征是什么？ 房地产市场营销，是指房地产企业开展的创造性适应动态变化的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产经营者流向房地产购买者的社会活动和管理过程。其特征为：（1）受区域影响很大、（2）消耗时间较长。（3）具有动态性（4）受消费者心理预期影响较大（5）受政策法律影响大。 房地产市场营销一般经过几个流程？ 房地产市场细分及目标市场的确定。 房地产市场调查。 目标市场营销微观环境分析。 设计市场营销组合策略。 制定市场营销计划。 实施市场营销计划。 市场营销控制。 房地产经纪人在房地产市场营销活动中参与哪些工作？ 房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要是项目筹划与地块研究、产品设计与规划、项目策划与销售这三大类工作。 电子商务对房地产营销产生了哪些影响？ 电子商务给房地产营销带来了新的发展机遇，在给客户带来极大使得的同时，有利于降低房地产企业营销成本、加大房地产企业与客户互动、帮助房地产企业突破营销的地域界限。具体可以在以下方面应用：广告宣传、销售渠道、信息发布、物业服务、网络促销、市场调研、线上交易。 房地产产品有哪些特点？它们对房地产营销会产生什么样的影响？ 房地产产品的概念可以归纳为：凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务。前者主要包括物业实体及其质量、特汽车厂、类型、品牌等。后者则主要包括可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感 的服务、保证、物业形象、房地产开发企业和房地产销售代理商声誉等。房地产产品=有形实体+无形服务。 什么是房地产产品组合策略？ 是指企业经营开发或提供的产品线和单个产品的组合。 什么是房地产产品生命周期策略？在房地产产品不同的生命周期应该注意什么问题？ 根据产品销售情况将产品生命周期划分为投放期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。 投放期：价格上适当低一点，加大广告宣传，加强市场调查和预测，完善产品。 成长期：确定标准设计、提高销售价格、开辟新市场、扩大市场渗透，加强销售前中后的服务，密集的广告。 成熟期：维护市场占有率，适当低价、开发新型产品。 衰退期：价格灵活机动，销售采用多种手段，加强售后服务，开发新产品。 什么是房地产品牌策略？包括哪几个方面的内容？ 楼盘品牌战略：成功的案名、产品质量、创造概念、追求个性。 企业品牌战略 房地产市场有哪些定价目标？ 以利润为中心的定价目标：最大利润目标、预期投资收益率目标 提高市场占有率的目标 稳定价格目标 过渡定价目标 竞争定价目标 简述房地产产品的定价方法？ （1）成本导向定价法：盈亏平衡定价法（损益平衡）、变动成本定价法（单位变动成本+单位贡献额）、目标利润定价法（总成本+目标利润）、 （2）比较定价法：制定均价、制定分幢分期均价、层差和朝向差的确定、形成价目表、特别调整 什么是房地产分销？它有哪些渠道？ 房地产分销是指将房地产产品和服务由生产商运送到消费者的过程。分销渠道是指在促进产品和服务的实体流转及其所有权由生产商转移到消费者的各种营销机构及其相互关系所构成的一种有组织的体系。主要有：直销、利用中间商进行销售、多重分销、 为什么要进行房地产促销？ 促销是指生产者为了将自己的产品传递给消费者而作的一系列旨在告知、劝说和影响消费者最终购买产品的行为。 如何进行房地产产品的卖点挖掘？ 一个房地产项目要成功推向市场，就应将其吸引人的、独特的卖点充分地表现出来。卖点具备3个特点：（1）卖点是楼盘自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点。（2）卖点必须具有能够展示并表现出来的特点；（3）卖点必须是能够得到目标客户认同的特