东莞万科森林一号营销执行报告终稿-86页.ppt

本案宗旨 汇报标题 别墅酒店完美呈现 高尔夫、山、湖文化传家 汇报思路 Part 1 项目要解决的几大问题 Part 1 项目要解决的几大问题 如何解决销售速度与价格成反比的问题 如何解决客户满意度与价格调整的问题 如何解决完美收官 营销策 略 （一） 营销总策略及 策略分解 营销总策略 推广策略 客户积累策略 营销总策略 1条明线，1条暗线 思路说明： 明线：森林一号产品卖点诉求（物质层面 暗线：森林一号核心价值观（精神层面，对接目标客户心理需　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　求密码） 关键词： 借势炒作：拿万科来区域炒作，必须突出项目的独特个性，强调艺术复兴，体现项目的高品质； 产品形象：在强调产品品质的同时，需要提升产品附加值，将理想的生活空间传达给目标客户，以产品品质为依托，我们的诉求才会扎实有力； 圈层营销：在目标客户群中寻找权威的意见领袖，建立一个有效的营销圈子，而其后的目标群体都是以其为风向标； 酒店式管理：本项目的营销策略必须有亮点，酒店式管理使我们具备了绝对差异化的策略承载物； 推广策略 第四篇、销售执行 道路彩旗 宣传/户型单张 户外广告牌 电视广告（电影广告、写字楼视频广告） 报纸广告 网络广告 广播广告 DM广告 1.道路彩旗 道路彩旗的色彩必须非常醒目，彩旗上的内容应非常简练，便于路过的人立刻记住相关信息； 道路彩旗上的内容一般为LOGO、项目名称、联系电话、主打广告语等，可以设计两种以上款式，交替出现； 道路彩旗的形式有多种，有单边的、双边的、异型的等，可根据设计师的意图进行发挥。 宣传/户型单张 宣传单张和户型单张都是楼书的补充，便于在项目推广活动中进行派发。因此在设计风格和版面尺寸上应该与楼书保持一致，印刷上也要力求精美； 为了甄别客户，需要将户型单张单独制作，这样可以避免将全套户型资料给每一个上门客户； 户型单张上除了有户型图之外，还需要标明该户型所在的位置，以便客户了解该户型的朝向、景观、通风等情况； 户型单张的背面最好印有购房须知或置业计划，便于客户了解自己的需要。 电视广告（电影广告、写字楼视频广告） 电视广告片以诉求项目高品质形象的胶片广告（或磁带广告片）为主，辅以一定比例的三维动画，用来讲解项目的规划、园林以及户型等特征； 整个广告片的长度建议控制在3分钟以内，以便在现场营销中心反复播放，或制作成光盘，在今后的营销推广活动中作为礼物赠送给诚意客户； 可以将片中的精彩画面剪辑成45秒、30秒、15秒和5秒的广告片，以便今后在电视台或写字楼电视播放； 通过电视广告进行剪辑制作成电影胶片，在大片放映期间在电影院播放。 报纸广告 根据对目标客户的调查，报纸是信息搜集和了解楼盘的最主要渠道； 报纸广告的效用主要建立于密集投放建立的轰炸效果，这一点应从整体营销安排中注意报纸媒体的投放分布，避免持续的低频率投放效果。 网络广告 以多种形成进行网络媒体投放； 硬广告（网站链接）应根据项目重要营销节点进行安排，有明确的速求； 经常性的网上出现，如专访、论坛等，提高关注频率。 广播广告 广播广告是一种听觉受众的补充，对于那些经常“打的”的人群和有车一族是一种良好的传播手段； 广播广告还是主要广告媒介的一种补充，仅在重要销售节点时可以利用。 DM广告 DM广告是一种定向宣传的形式，主要可以利用的定向广告宣传形式有： 夹报 DM邮递广告 大型高档百货商场的VIP购物卡， 各种会员群体 五、销售实施 营销费用销售均价为15000元\平方米的销售总额的2.5%进行计算，总计270万元整。 营销费用按销售期四个阶段进行使用，各阶段比例为30%，30%，15%，15%。 样板房、售楼处可进行再次使用，此处不计入营销成本。 样板房、售楼处、园林、物业管理等各区域整改预算为100万元计。 ACTION 1 片区炒作 时间：3月-8月 内容：联手网络剑客炒作片区,导入 “香蜜湖北”概念 目的：关联香蜜湖，提升片区形象 配合条件：网络剑客与新闻媒体介入 ACTION 3 打造“世界500强”居住基地新闻发布会 时间：4月26 内容： “世界500强”外籍人士在深圳的居住状况 目的：项目高调切入市场，拉升项目档次 配合条件：五星级酒店、各新闻媒体 时间：5月1-5日 地点：高交会馆 内容：大气的展位设计、区域模型、形象楼书、3D、瑞士风景片 目的：充分利用春交会的号召力，标新立异。 配合条件：现场咖啡吧 特别事项：展馆重要位置的占领；首个封闭式展位的出现， 展会内唯一能够实现销售人员一对一服务。 时间：9月28—10月3日 地点：高交会馆 内容：大气的展