房地产卓越项目运营及管控课件.ppt

Project Management 沟通的几个注意事项 p沟通的“媒介” 要用对方 看得懂的表达方式 ? 平面图、立面图 改为效果图、模型 ? DWG文件 PDF、JPG文件 ? PROJECT文件 横道图 ? 专业理论及术语 图形、数据、大白话 Project Management 沟通的几个注意事项 p沟通的过程 1. 聆听：获取信息 2. 发问：明确信息 3. 区分：辨别目标 4. 反馈：回应看法 沟通过程应是闭合的，具有双向性 64 ? ? ? ? ? Project Management 沟通的几个注意事项 p沟通的五要素 准备比过程重要 姿态比内容重要 倾向比表达重要 共识比对错重要 行动比结论重要 Project Management 沟通中的冲突处理 p 冲突来源 ? ?进度安排的冲突 ? ?项目工作顺序的冲突 ? ?人力资源的冲突 ? ?技术观点的冲突 ? ?项目程序的冲突 ? ?成本、费用的冲突 ? ?个性的冲突 策划 设计 施工 成本 营销 65 ?强迫(强制) ?撤退(回避) ?接受(安抚、容纳) ?妥协（讨价还价) ?面对（解决问题):寻找共同＿ ＿ ，解决＿ ＿ ,达到＿ ＿ Project Management 沟通中的冲突处理 p 解决冲突的五种方法 ?强迫(强制)：效率高，影响关系，留下隐患。 ?撤退(回避)：设有解决问题，适合降温期。 ?接受(安抚、容纳)：对方实力强，不得已的办法 ?妥协（讨价还价)：可以解决部分问题，方法消极 ?面对（解决问题):寻找共同利益 ，解决矛盾 ,达到双赢 Project Management 项目成本管理 66 1. 2. Project Management 房地产企业的赢利如何产生？ 收入（销售收入、出租收入等） 开发成本：土地成本+建造成本+资本化利息 3. 4. 5. 6. 7. 8. 销售税金 销售费用 管理费用 财务费用 所得税费用 营业外收支 Project Management 各项成本及费用所占比例 l 土地成本：20%-60% l 建造成本：20%-50% l 销售税金：10%-17% l 销售费用：3%-4% l 管理费用：2%-3% l 财务费用：5%-10% l 企业所得税：4%-6% 67 Project Management 成本管理的现状 ? 控制与约束成本 ? 项目后期的投入远远大于前期的投入 成本管理的目标 全方位 投入产出比最小 成本管理的思路 管理重点 前移 Project Management 成本管理的范围 l 价值分析 l 资源配置 ? 客户视角 ? 回家的路、看楼的路 ? 震撼法则、敏感性递减法则、 ? 成本 PK 营销 ? 外部资源 l 风险分析 68 Project Management 成本管理的几个概念 u 学习曲线 通过培训、实践、总结和固化来降低项目成本， 使之接近临界值。 成 本 熟练度(技术\管理\环境) Project Management 成本管理的几个概念 u 收益递减法则 把握好资源投入与收益的比值。（价值工程） 收 益 资源 69 临界点 Project Management 成本管理案例 Project Management 成本管理案例 v XX项目电梯类型的选择及判断 n 选用普通电梯还是选用无机房及小机房电梯？ 分析： 无机房/小机房电梯的机房建筑面积比普通电梯节省8平方米 （建安成本一万元） 70 耗电大 耗电小，维护费用比普通 电梯节省4620元/年 Project Management 成本管理案例 铝合金推拉门的优化 成本=型材、玻璃、五金 常规四扇推拉门铝合金含量 Project Management 成本管理案例 v XX项目的水景、会所及恒温泳池 l 分析： 71 项 目 综 合 管 理 Project Management PMP 项目管理的九大知识体系 九大知识体系的四个核心功能 范围管理 时间管理 质量管理 （工程书P4图1-1） 成本管理 项 目 管 理 目 标 人力资源管理 沟通管理 风险管理 采购管理 九大知识体系的四个辅助功能 项目管理框架 Project Management ?