物业设施设备管理房屋.ppt

物业设施设备管理 （第八部分 房屋的接管、维护与装修管理） （第九部分 物业设施设备的大中修管理） 第32章 房屋接管、维护的概述 1.房屋建筑管理的简述 1.1 房屋建筑的分类： 从使用类别分为民用建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 从物业管理分为住宅、商务、酒店、办公、厂房、公共 从结构上分为砖混、框架、剪力墙、筒体及组合结构 从材料上分为木结构、钢结构、砌块结构、钢筋混凝土结构、钢混结构 1.2房屋建筑构成部分： 由地基与基础、墙或柱、梁板与地面、楼梯、门窗、屋顶等组成 1.3房屋承重的基本原理： 地基——基础——墙或柱——梁——板（框架结构） 第33章 房屋的接管验收 一、接管验收的工作依据 物业服务合同 国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范 《建筑地基基础工程施工质量验收规范》(GB50202-2002) 《地下防水工程质量验收规范》(GB50208-2002) 《砼构工程施工质量验收规范》(GBJ50204-2002) 《砌体工程施工质量验收规范》(GB50203-2002) 《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2002) 《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2002) 《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001) 《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001) 《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB50411-2007) 《房屋接管验收标准》（建标〔1991〕第19号） 《建筑工程质量管理条例》国务院（2000）第279号 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》建房（1998）102号 《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部〔2000〕第80号） 地方相关验收标准 二、房屋建筑工程的最低保修期限 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 1.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年， 3.供暖与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年； 5.装修工程为2年。 三、接管验收的范围 全套图纸及资料 1.1总平面布置图(包括综合布线图)； 1.2建筑施(竣)工图； 1.3结构施(竣)工图； 1.4主体隐蔽工程验收记录； 1.5图纸会审和设计修改变更及联系单； 1.6土建工程事故处理记录； 1.7建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)； 1.8原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料代换审批单、试件试验报告(长期)； 1.9五方（建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、地勘单位）验收报告及相关的国家管理部门的验收结论。 1.10建设用地规划许可证 1.11建设工程规划许可证 1.12规划图纸(六图二书)： 1.现状图 2.规划总平面图 3.道路规划图 4.竖向规划图 5.市政设施管网规划图 6.绿地规划图 详细规划说明书、环境预评价书。 与规划部门往来文件 四、接管验收范围内的内容 物业接管验收主要考虑使用功能和后期维保要求的内容,包括： 1.墙体防水、墙体保温隔热以及墙体装饰工程； 2.屋面的保温隔热及防水、排水工程； 3.楼面、顶棚、地面工程； 4.公共楼梯、门窗、各类管井、走廊、大厅工程； 5.建筑物外立面装修、公共区域内墙面和顶棚的装修工程； 6.卫生间防水、地下空间及有防水要求的防水工程； 7.公共区域构筑物、建筑小品等等工程。 五、接管验收的程序 1.接管验收的准备 1.1成立项目土建工作接收小组：由项目经理任组长,项目土建工作主管任副组长,项目土建各专业技工任成员,验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 1.2项目接收前的准备工作：业主入住前30个工作日内完成。 1.3制定客户区域和施工区域分隔管理方案(对于分期投入使用项目)。 1.4落实客户入住接待区域并制定布置方案(包括环境装饰及标识等)。 1.5制定客户服务方案(受理客户报修、服务需求和投诉)。 1.6制定土建工作管理方案(包括岗位设置、建立档案、返修和报修管理、维修保养计划等) 1.7房屋和公共设备设施预验；业主房间预验(土建内容)。 1.8协助编制用户手册和装修指南。 1.9与土建相关专业的质保单位和人员进行见面沟通。 1.10土建专业技工维保工具的配置。 1.11进行土建专业技工接管验收工作培训。 六、接管验收工作的实施 1.分组、分区域根据验收计划及土建验收标准对系统进行预验收,对验收过程进行记录、确认。 2.将问题汇总,填写《整改通知书》报开发商,由开发商安排施工方在规定时间内进行整改,物业公司跟进对整改完成的问题及时验收消项 3