【2019-2020年整理】房地产估价方法与案例.ppt

房地产估价方法与案例;一、房地产及其描述——对象 二、房地产价格和价值 三、房地产价格影响因素 四、房地产估价概述;1.房地产的定义 ;; (1)“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体(即“房地”)。 (2)“房地”：专指土地与建筑物的合成体。 (3)“土地”：仅指土地部分。 (4)“建筑物”：仅指建筑物部分。; 建筑物包括房屋和构筑物两大类。 (1)房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。 (2)构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。;影响建筑物价值的因素;面积 大小;;建筑 结构;用途;装修 情况;附属建 筑设备;建成年月 和使用保 养情况;公共配套 设施完备 程度;产权状况;（1）实物 实物是指房地产中有形的部分，如建筑物的结构、设备、装修，土地的形状、平整度等。 （2）权益 权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础。 实物和权益对房地产价值的影响均很大！ （1）区位 区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观以及外部配套设施等方面。 ;房地产 权利;*;*; 房地产估价是评估房地产的价值。价值的外在表现是价格。理论上是价值决定价格，实践中却是通过价格来了解价值。因此，做好房地产估价不仅要对房地产价值，而且要对房地产价格有全面、深入和正确的认识。 ; 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。——现象 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质 房地产价格是获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 ; 1、房地产价格既有买卖价格，又有使用价格（租金）。（一般商品主要是买卖价格） 2、房地产价格受区位的影响很大。（一般商品与区位关系不大） 3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。（一般商品主要是物品本身的价格） ;4、房地产价格形成时间较长。 因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以比较，加上价值较大，人们对房地产交易一般都很谨慎。所以房地产交易价格一般难以在短时间内达成。 5、房地产价格容易受交易者的个别因素的影响。（一般商品不易受交易者个别情况左右） ; 不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。 1、买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。 2、租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。 ;3、抵押价值：为向银行抵押的需要，估价人员评估的作为抵押依据的价值。 4、保险价值：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 5、计税价值：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的价值。 6、征收价值：政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。 ;7、土地价格：不含建筑物价格在内的价格。 8、建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。 9、房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。 房地价格=土地价格+建筑物价格 10、现房价格：是指以现状房地产为交易标的的价格。 11、期房价格：以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。 ; 在现实中，房地产价格水平及其变动，是由众多影响房地产价格的因素共同作用的结果。其中有些影响因素是可以量化的。例如，房地产的区域因素、房地产的自身因素等是可以量化的，它们可以在房地产评估时直接加以考虑或者予以调整。但是大量的影响因素是不能量化的。例如，经济因素、社会因素、制度政策因素等，对于不能量化的影响因素，则在估价时不能通过修正、调整等方法予以考虑。如果在估价时不考虑那些不可量化的影响因素，势必影响评估的结果。 ;因此，对于不可量化的影响因素，就要求估价人员总体把握，从总体上给予考虑。当然，这就需要估价人员全面认识房地产价格的影响因素。 ;房地产价 格影响因 素;第二部分：房地产估价方法;一、市场法 二、收益法 三、成本法; 房地产估价应当采用科学的方法进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过以下3个途径来求取： （1）最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的？——市场法 （2）如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益？——收益法 （3）重新开发或建造