福建晋江万祥滨海新城房地产项目市场分析定位报告规划建议书225页.ppt

万祥滨海新城规划建议书 7、城市化进程快速发展 晋江城市化程度逐年提升，且近几年来城市化率更高，晋江城市化的进程会极大地推动晋江房地产市场的发展。城市化意味着城镇人口的比重增加、城市基础建设的完善、人均住房面积的增加等，这样必然会极大地推动晋江房地产市场的发展。 8、人均可支配收入持续增加，居民消费力明显增强 2002年农村居民人均纯收入6330元、2004全年农村居民人均纯收入7166元，增长6.8%。晋江的人均可支配收入持续增长，且增长速度较快（平均增幅约10%）。人均可支配收入的持续增长同时也意味着个人消费能力的持续增长，这样便增加了个人对于房地产市场的有效需求。 9、金融运行基本稳定。 03年末全市金融机构人民币各项存款余额245.11亿元，比上年末增加51.55亿元，增长26.6%，其中：城乡居民存款176.25亿元，增加31.02亿元，增长21.4%。 10、家庭结构 晋江全市共有家庭户27.89万户，家庭户人口数为104.63万人，平均每个家庭人口数为3.75人，家庭规模正日益缩小，家庭成员关系日趋简明。同时，随着生活水平的提高和居住条件的改善，传统的大家庭开始分解，青年夫妇与父母分开居住的意识增强。资料显示，在家庭户中，一代户为22.25%，增加13.11个百分点；二代户为59.60%，增加0.63个百分点；三代及三代以上的家庭户为18.15%，减少13.74个百分点，表明家庭生活以两代人为主，三代同堂的家庭正在逐步减少。一代户仅为22.25%，住房的需求在3、4房的二、三代居为主。房地产需求增加潜力非常巨大。 11、人口城镇化进程的加快 全市居住在城镇的人口为48.04万人，占总人口的比重为32.48%；居住在乡村的人口为99.88万人，占总人口的比重为67.52%。全市非农业人口为12.82万人，占总人口数的8.72%；农业人口为134.23万人，占总人口数的90.74%。目前还是农村为主，进城去成为趋势。 12、人口居住环境不断改善。 晋江95.79%的家庭户有生活用房，其中81.92%为独立的家庭住房，平均每户家庭拥有生活住房3.61间，人均住房建筑面积为29.61平方米，其中面积为8平方米以下的家庭户占18.05%，9-20平方米的占24.66%，20平方米以上的占57.29%。二代人家庭拥有住房三间及以上住房的占39.30%；三代人家庭拥有四间以上住房的占10.92%。生活用房中58.41%为平房，40.14%为6层及以下楼房，1.45%为7层及以上楼房。晋江72.99%的家庭拥有独立使用的厨房，43.96%的家庭炊事使用燃气，25.44%的家庭饮用自来水，53.39%的家庭有洗澡设施；41.04%的住房中有独立使用的厕所。需要分解的家庭住宅需求达51%，需要改善生活条件的达45%以上，市场潜力巨大。 13、生活住房来源以自建为主。 晋江76.29%的家庭户以自建为主，2.43%的购买商品房。生活用房90年代以来建造的占46.26%，80-90年代建造的占29.02%，6.12%的家庭户住在1949年以前建造的房子里。2000年终止自建房后，生活住房来源将发生巨大变革将以商品住宅为主。房地产将迎来新一轮高潮。 二、晋江市房地产发展分析 虽然晋江市房地产近年发展迅速，人均住房面积比全国高近一倍，但目前房地产开发水平普遍较低，产品和营销仍处于低水平发展状况。 1. 晋江房地产市场总体发展 1.1晋江房地产发展超速发展、供需两旺 2003年晋江市累计完成房地产开发投资8.33亿元，同比增长285％；全市商品房施工面积48.66万平方米，同比增长87％，其中新开发面积20.71万平方米。在施工项目中高档住宅面积34.25万平方米，占70％，其余为经营性用房。04年销售商品房26.1万平方米，销售总收入4.46亿元，分别增长184％和294％。05年房地产开发和商品房销售同步快速增长，1-9月房地产开发投资完成8.25亿元，增长249.0%；商品房销售额2.70亿元，增长38.7%，其中住宅销售额2.25亿元，增长40.1%。晋江的房地产已进入超常快速发展阶段。 1.2城市建成区土地供给空间放大： 晋江旧城改造和新区建设同步推进，形成“五纵五横”路网格局，城市建成区面积达到37.6平方公里，其中中心市区建成区达18平方公里，较上年扩大2.6平方公里。晋江市城区面积目前为34平方公里，到2020年则将达到74.8平方公里。到2020年，中心市区建成区面积将达80平方公里，人口达到80万人，形成中心市区组团、滨海组团、产业经济组团格局。届时城市化率为65%以上，房地产发展空间将进一步放大，竞争将进一步加剧。 1.3价格涨幅达20%以上，为房地产发展超速期。由于基数较小，存在泡沫成分较