土地增值税讲座.ppt

第一章土地增值税的起源和现实意义 （二）清算的核定征收 核定征收条件（国税发〔2006〕187号 ） 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 第四章 土地增值税清算 若干重要政策 （一）普通标准住宅的优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。 （三）扣除项目凭据问题 除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 ------------------国税发〔2006〕187号 （四）公共配套设施的处理问题 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 ------------------国税发〔2006〕187号 （五）精装修房产问题 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 ----------------------国税发〔2006〕187号 电器、家具、洗具、杯具可扣否？ （六）土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 ---------------------国税发〔2006〕187号 （七）同一项目中不同类别房地产的清算问题 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 --------国税发〔2006〕187号 必须适用该条吗？--没有选择 如何分摊计算？--建筑面积 or 土地面积or 其他 分为二类 or 分为三类？--应该分三类 （八）扣除项目分摊问题 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 ----------国税发〔2006〕187号 清算审核主体 主管税务机关 工作业务规范： 国家税务总局 《土地增值税清算管理规程》 1.纳税人主动清算： 全部…………..…..ALL 半截子……….....HALF 卖地………….…LAND 清算条件： 2.税务机关要求纳税人清算： 85% 三年 注销 其他 下发《清算通知书》 税额=增值额╳税率 增值额=收入-扣除项目 第二节 收入 《土地增值税暂行条例》第五条规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 新会计准则： 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： 企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制； 收入的金额能够可靠计量； 相关经济利益很可能流入企业； 相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。 清算审核时，如何查证收入？ 查证《详细规划总平面图》 查证房地产管理部门公示数据（网站） 查证测绘报告 查证销售发票 查证销售明细账 查证超建行为 查证价格明显偏低、抵债、投资、福利、赠与等行为 审核收入的要求： 总收入、单价、时间、地址、期数（或组团）、买方名称、面积、金额、房屋性质逐张录入计算机清算底稿。 使用EXCEL中的筛选功能，使审核更有效率！ 通过筛选，发现信息和线索！ 筛选普通住宅信息 发现价格明显偏低的情况 查验普通住宅、非普通住宅、非住宅面积 查验每户是否都计入清算计算范围 核算收入情况 确定期数（组团）之间无混淆