银河国际购物中心租金调研报告.ppt

天津?银河国际购物中心租金调研分析报告 天津乐城置业有限公司 2011年3月 范围界定：天津中心城区时间界定：2010年底 小白楼CBD 南京路商业街 东马路 商圈 滨江道商圈 和平路商圈 天津零售商业分布情况 天津零售商业市场分析 2011年-2015年，天津大中型商业物业新增供应量约为300万平方米（中心城区） 2012年-2015年，商业建筑面积超过10万平方米的大型商业项目将逐渐进入市场，导致新增供应量大幅上扬。 天津中心城区大型商业物业未来几年的新增供给将有三分之一位于非传统商业区内，中心城区商业物业分布的集中强度将会有所降低。 新增 存量 商业物业存量及新增供应量 范围界定：天津中心城区 体量界定：GFA 10,000㎡以上时间界定：2010年底 天津零售商业市场分析 未来预估 天津零售商业市场分析  百货是天津目前最主要的商业业态，集中分布在天津各大主要商圈内，天津百货均统一收银，租金采用扣点形式，扣率在15-30%之间。不同于本土百货采用自建自管的形式，外资百货大多采用租赁的形式，整租租金为1.1 -2.5元起租,1-3年进行租金调整，每次增幅为3% 百货 百货 大型超市 大型超市 超市 主要包括华润万家、津工超市、物美等，租金为1.6-2.5元/天/平米 超市 便利店 在天津发展并不成熟，只有大方便利等少量的店面分布在主要交通枢纽和大型居民区附近，营业网点数量较少。日本7-11已在天津开设多家便利店。 便利店 天津折扣店只有位于老城厢南马路的水牛城一家折扣店，经营状况不甚理想。未来在空港经济区、武清以及静海都有折扣店的规划。 折扣店 折扣店 家居卖场主要分布在中环线以外的友谊路和津滨大道的东兴立交桥两大区域，以本土品牌居多。整体发展水平不高，本地品牌占据主要市场份额，缺少国际以及国内有较大影响力品牌。2010年某家居卖场起租租金为1.7元/天/平米。电器卖场发展迅速，市内网点分布已近饱和，计划向郊县扩张，租金水平整体较低。 专业卖场 专业卖场 购物中心 天津购物中心发展较为滞后，目前有：万达商业广场、嘉茂购物中心、永旺梦乐城等。作为目前国际主流业态，未来3-5年大量综合购物中心集中入市，市场机遇与风险并存。 购物中心 大型超市主要分布在大型居住区附近，在中心城区均匀分布，目前网点分布基本完成，天津大型超市均采用整租的经营模式，租金普遍较低，为1.2-2元/天/平米，各品牌之间租金差异不大。 　 区域 租金 （人民币/天/平方米） 价格 （人民币/平方米） 一类商圈 南京路、和平路、滨江道和小白楼区域等 10-50 30,000-100,000 二类商圈 东马路、友谊路、奥运版块、海河沿线等 5-20 20,000-50,000 　 商圈租金概述 300平米以内，首层临街店铺租金水平 和平路 15-30 南京路 15-40 滨江道 25-50 小白楼 10-20 南市 10-20 友谊路 3-10 水上公园 3-10 一类商圈经过多年的发展已非常成熟，固定客流量比较大，租户经营比较稳定，并维持着较高的租金水平 二类商圈由于业态及品牌的聚集度不够，客流量维持在较低的水平，各业态商户的进驻意愿均不强烈，故租金维持在较低的水平，且增长缓慢 项目 位置 商业面积（平方米) 扣点 定位 百盛 和平路/和平区 42,000 15-30% 中端 津乐汇 南京路/和平区 20,000 18-28% 中端 国际商场 南京路/和平区 38,000 15-28% 中端 乐宾 南京路/和平区 89,000 7-30% 中端 伊势丹 南京路/和平区 32,000 20-30% 中高端 海信广场 小白楼/和平区 58,000 6-28% 高端 朗香街 小白楼/和平区 13,600 10-15元/天/平方米 中端 欧乐时尚广场 滨江道/和平区 44,000 14-26元/天/平方米 中低端 一类商圈主要零售物业租金水平 一般百货收取租金方式为纯扣点，无固定底租，因此扣点相对较高 乐宾、海信广场内有奢侈品牌和快速时尚品牌，扣点依据品牌的市场情况制定 项目名称 位置 商业面积（平方米) 扣点 定位 新世界广场 东马路 南开区 55,000 20-28% 中端 远东百货 东马路 南开区 69,000 18-28% 中高端 友谊商厦 友谊路 河西区 28,000 5-30% 高端 奥城时代广场 宾水西路 南开区 120,000 外铺：5-10元/天/平方米 内铺：3.5元/天/平方米 中端 嘉茂广场 海河区域 河西区 70,000 2-12元/天/平方米 中端 二类商圈主要零售物业租金水平 从扣点上看，百货的扣点在各商圈内的差异不大，品牌差异较大 固定租