车公庙商业写字楼市场调研报告.ppt

* 客户基本特征 使用面积小于500㎡的小客户受访者占比最高；使用面积超过1000㎡的占据了26%；中客户则占据了24%。 受访者中，民营企业占比最高，达到了89%，为主流群体。 受访者中，首次置业者占据了68%，为主流群体。 受访者中，购买者占据了68%。与首次置业者相同，说明，首次置业者基本为自用，投资类客户较少。 基本特征 交叉分析 对产品提升的建议 * 民企是主力军，且偏好于中小户型；国企、外企偏好大户型；购买动机以自用为主 基本特征 交叉分析 对产品提升的建议 各类型企业的购买面积 国企基本上都是大客户，购买面积均超过1000㎡； 民营企业是主力军，但以中小户型为主，集中在500-1000㎡之间； 外企也是大客户，但由于采访数据有限，不具备参考性。 各类型企业的购买/租用动机 国企基本上都是自用； 民营企业则是三者兼备，但以自用为主； 外企一般也是以自用为主，而且大致为租用。 * 不同置业类型的置业动机以自用为主；受访者对市场持乐观态度，普遍认为价格会上涨，至少是持平 基本特征 交叉分析 对产品提升的建议 不同置业类型的购买动机 不同置业类型的价格心理趋势 不同置业类型的购买动机集中在“自用”; 其中，迅速增值和保值期望均出现在首次置业的客户中。 所有受访者都不认为“价格会下跌”; 近一半的客户对价格趋势持模糊态度; 在首次置业的客户中“价格看涨”者远多于“持平，不会有大波动”者; 未置业者多认为“价格看涨”。 * 对车行进入性不太满意，对公共交通较为满意 基本特征 交叉分析 对产品提升的建议 受访者对车行进入性不太满意。主要有如下原因：①拥堵：因为唯一北行的泰然九路太窄，车流量大；②进入主干线的出入口少：建议增加进入滨河路入口，打通泰然六路西行出口；③路旁存在乱停车现象。 受访者对公共交通较为满意。个别提出，园区距离地铁站较远，步行费劲；另外，建议在园区内增加公交站点和公交线路。 * 受访者普遍对导视系统不满意，而对停车场服务比较满意 基本特征 交叉分析 对产品提升的建议 导视效果 受访者普遍对金谷系列的导视效果不满意：建议加强项目标示的显现性，如增加门牌；完善小区导视系统建设有利于提升泰然品牌的影响力。 较大部分受访者对停车场服务表示满意。表示不满意者，提出：减少地下室视频广告，抑制噪音；完善停车场防盗监控；降低停车场对临时停车的收费；注意礼貌等。 * 对于金谷系列产品的层高、户型、实用率三个方面，受访客户均表示较为满意 对于金谷系列产品的层高、户型、实用率三个方面，受访客户均表示较为满意。 基本特征 交叉分析 对产品提升的建议 * 认可泰然品牌，但是提出了金谷系列产品的提升方向，增加商业配套、提高档次 基本特征 交叉分析 对产品提升的建议 受访者对泰然品牌的认可度较高，“认可”+“非常认可”占据了88%； 受访者对于金谷系列产品的提升方向共指出了五个，包括“增加商业配套”、“提高档次”、“改善交通”、“改善绿化”以及“提高服务质量”。其中，最为期望的是“增加商业配套”和”提高档次“。 很多受访者反映招进中高档次餐饮品牌、增加娱乐设施；完善空间规划布局，提升泰然金谷系列的档次。 备注：经过随机抽样，本次选取了38位客户进行了深度访谈；访谈时间2月8日-2月10日。 项目定位 项目SWOT分析 产品定位 客户定位 * * 项目SWOT分析  优势-----Strength 劣势-----Weak 地块稀缺性无与伦比，仍有一定的溢价空间 商务区、住宅区、交通枢纽区黄金三角区位 良好的商务办公区，成熟高档居住社区，原业态对周边形成一定影响 项目频临城市交通干道，交通便利，商业价值相对较高 项目运营经验丰富，开发商品牌认可度高 微观交通存在不足，未能充分利用外部交通资源 项目周边及内部配套不足。 项目昭示性不强 机会-----Opportunity 威胁-----Threaten 政策利好，房地产投资受限，商办成为“漏网之鱼”； 民营企业自用型及长线投资型购买力拉动市场需求； 同类型同档次写字楼产品运营情况良好，去化周期较短； 市场放量小，同类产品造成的直接竞争较小，竞争环境宽松 周边的商业氛围没有形成。主要是低 档次，排布零星的社区型商业，形象不好； 工业性质用地，减弱投资吸引力； 项目昭示性不强 * 发展战略描述 针对本项目选择的SO战略描述：以充分展示项目区位交通优势，通过完善商业配套，打通与周边交通网络的链接，提升物业的档次，结合先期项目的运营经验和客户资源，形成项目核心竞争力。 稀缺性优势：地块稀缺性无与伦比，仍有一定的溢价空间； 地块价值优势：黄金三角区域优势 地缘优势：通过商务办公、周边成熟高档社区及周边原业态的影响，挖掘事实存在的客户 交通优势：解决昭示性问题，打造项目中央位置的商业价值 市场机会