铜川新区【商业项目运营方案建议】.ppt

『铜川新区商业项目运营方案建议』 铸造城市商业地标 前言 /Preface 十分感谢贵公司给予我司信任与合作的机会,参与贵方铜川新区项目前期策划及销售代理及招商工作的沟通。 本方案凭借我司对贵司项目的理解,我司将针对该项目的开发提供专业、充分、客观意见。 由于项目接触时间较短，本次仅能提供商业部分的操作大纲，望谅解。 铜川关中的一个曾经经历辉煌而后没落的资源型城市。 铜川新区一个城市华丽转型崛起的新起点，选址西安与铜川两座城市之间，奠定了外联系广泛，职能互补的优势，区内地势开阔、，建设环境优越。是政府重点打造的区域和居民改善型生活的新居所。 铜川新区的二次发育2005年完成第一次水电气暖等基础建设，拥有人口5万；当前正处于二次发育期，城市配套医、教、商、娱进一步完善，拥有人口10余万。 关于铜川 我 们 意 义 有理由从一种高度,想象并感受项目的未来 道上.太阳城的使命： 见证过去开启未来， 都是核心区域的帝标级建筑 —---— 巅峰高度， 代言一个城市 本报告构架 问题界定与解构分析 项目SWOT分析与界定 项目整体操盘思路 —SWOT分析—项目优势 1.区位优势 2.交通优势 3.规划优势 4.规模优势 符合了商业价值黄金理论“地段为王”，发展潜力商业价值极大路网发达，项目可达性和昭示性很好。 路网发达，项目可达性和昭示性很好。 提供丰富的产品，集合商业、写字间、酒店、spho、酒店，属典型的城市综合体 总体量40万，商业建面12万，规模可称城区之最。 项目SWOT分析与界定 1.缺少人气 2.体量过大 3. 中央街面太宽 4.缺乏相关资源 区域发展尚且不成熟，入住率较低，居民本地化消费率低，消费力不足。 体量过大，若集中开业，给招商带来很大压力，缺少足够的市场培育空间，会有空城危机。 市政8车主干道，完全阻断了两边商街的互动性。 不是做专业商业地产开发，缺乏自带商户资源及运营品牌。 项目SWOT分析与界定 —SWOT分析—项目劣势 SWOT分析之——项目挑战 1.城市建设如火如荼 2.城市化进程提供前景 3. 城市规划推动商业发展 4.竞品不多 如果前10年的大卖场的时代，未来10年将会是购物中心时代。政府地产干预政策，催生县城经济发展，特别是购物中心热。 新区属于政府资金资源大力投入的板块，随着整体环境的完善，居民的吸纳能力会大大提升。 铜川从资源型城市转型旅游城市，为民众带来了新的信心，增加了客户投资的热情。 目前周边可以与之抗衡的商业项目几乎没有，建议本项目迅速抢占市场资源。 项目SWOT分析与界定 1.市场培育期长 2.同质竞争 3. 市场风险变化 城市及商业体都属于新建场域，人们认知、认可、忠诚消费，需要一定的时间周期。 不排除后期有其他项目分瓜客户。 最近三年一直处于政策的不稳定期，鼓励刚需，打击投资、投机仍是政府主调 —SWOT分析—项目机会 项目SWOT分析与界定 根据项目SWOT分析，项目的整体发展战略： “走区域领跑者发展战略“ 领跑者 挑战者 政府助推品牌切入市场，唯一性 项目规模优势的资源 产品创新及多样化 垄断价格标杆，引领市场潮流 具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源和生产规模 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 追随者 补缺者 缺乏独特资源和资金实力 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 规模小，快速灵活 目标客户明确，挖掘细分市场价值 抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品 细节上创新、寻求产品差异化，明确目标客户，主动出击，快速回笼资金 项目SWOT分析与界定 问题界定与解构分析 项目SWOT分析与界定 项目整体操盘思路 本报告构架 项目成功开发的判断标准 带来人流 人流保证 标准一 标准二 商业成功开发归根结底由人流决定 问题界定 项目成功开发 成功招商/销售 成功经营/运行 商业类型 面积 服务范围 业态 区域购物中心 10万平米以上 200km 购物休闲娱乐为一体 市级购物中心 3万平米以上 30万人以上 大型百货公司为主 地区购物商场 2万平米 10----30万人 中型百货公司 居住区购物商场 3---5万人 邻里服务商店 1万以下 商业辐射范围标准 参考 1）中国的一线城市目前一般都在10:0.8的标准，二线城市建议参考数值在10:0.6-0.7，三线城市则更低。 2） 在《城市居住区规划设计规范》中规定居住区人口规模和商业配套的面积：公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计