土地一级开发流程及收益模式.docx

PAGE \* MERGEFORMAT 1 上篇：昆明市土地一级开发 土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3. 土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例 六、土地一级开发所面临的风险 下篇：土地一级开发收益担保的可行性 担保的定义（参照我国担保法） 可用于担保的种类 实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 土地一级开发收益担保的案例 土地一级开发收益担保的可行性 昆明市土地一级开发概况 昆明市土地一级开发收益概况 昆明市土地一级开发收益预测 一级开发收益作为担保存在的风险 土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保 城投一级开发与用一级开发融资15亿 土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。 注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 介绍昆明土地一级开发的情况 政府用土地一级开发收益作为担保的可行性 土地一级开发收益担保最为主要的因素是受二级市场交易的影响，因此可以从二级市场交易的情况（价格、成交量）去反推土地一级开发的收益情况。 土地出让收入的比重（占地方财政收入的比重） 2007年以前，土地出让收入纳入预算外专户管理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实行“收支两条线”管理，与一般预算分开核算，专款专用。 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发的概述 （一）土地一级开发的定义 对土地一级开发的定义有很多。总体来说，土地一级开发就是政府依据土地利用总体规划、城市总体规划，控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对纳入储备计划的国有存量土地、拟征用和转用的农林土地进行统一征用、统一拆迁、补偿、安置。由一级开发单位对城市基础设施建设和配套公共设施建设进行建设，使一级开发范围内土地达到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建设条件。之后政府根据城市发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或挂牌的方式出让土地使用权。 从内涵上看，土地一级开发就是土地储备过程中的实物收储环节，是一个以“生地变熟地”为主要特点的过程。土地供应即是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的土地开发属一级开发，供应之后为二级开发。 鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。 （三）土地一级开发综述 1.土地一级开发的业务特点 （1）资金需求规模大 土地一级开发业务属于资金密集型业务，资金需求往往少则几亿多则达到几十亿元，相对于其他项目，土地一级开发业务对资金的需求较高。 （2）融资难度较大 土地一级开发阶段，融资渠道单一，缺少债券、股票上市等直接融资渠道，是融资困难的原因之一，再加上由于土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行融资抵押更加大了开发商融资的难度。 （3）产品需求稳定 土地是稀缺资源类的商品，是房地产产业链最前端的环节，随着土地不可再生和社会经济增长、城市化发展的矛盾日益突出，土地增值是必然的。所有以土地为对象的土地一级开发业务，以及土地这一商品的需求相对是稳定的。 （4）土地一级开发资金链清晰 土地一级开发项目的资金筹措后，主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其它相关费用；土地一级开发完成后通过交易，取得的出让收入用于返还土地开发成本，产生收益部分用于投入其他基础设施建设。 二. 土地一级开发的风险 土地一级开发企业主要面临：融资风险、投资风险、回款风险、政策风险。 （一）融资风险 1.融资困难 目前我国土地一级开发资金来源渠道有多种方式，如国家和地方政府投资、银行贷款、土地信托、BT融资模式、BOT模式、土地整理基金、土地证券化以及引入民间资本等新型土地开发融资模式。 虽然土地一级开发存在上面这么多的融资方式，但是受制于我国金融体系发展与企业自身情况的缘故。目前土地一级开发融资渠道单一，缺少债券、股票等直接融资渠道，加之受国家宏观调控政策的影响，近两年银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态，随着央行多次上调金融机构人民币贷款