土地增值税所得税政策.ppt

房地产开发企业土地增值税、企业所得税政策解析 ---有效防范、降低纳税人涉税风险 相关知识培训 前言  长期以来，房地产企业都是涉税高风险企业，为了帮助房地产企业尽早掌握必威体育精装版财税政策法规，正确处理财税体系和纳税体系的差异，真正做到依法纳税、合理筹划、正确规避和降低企业纳税风险，达到企业持续、健康发展的目的，经研究决定举办本次培训会。希望在座的各位能够从中受益。 纳税人要求。上次房地产税收业务培训时间短、内容多，有的纳税人反映对部分内容不理解，要求重新讲解。 本次选取土地增值税、企业所得税讲解的原因 内容提要 ★ 土地增值税、企业所得税的一般性政策规定 ★ 近几年必威体育精装版有关两税税收政策解读 ★ 目前我市房地产企业在两税上存在的纳税问题或争议，怎样有效规避纳税风险、有关建议（筹划） 一、土地增值税 1．土地增值税的定义 土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土地增值税税率表 土地增值税 2．土地增值税的征税范围 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 【提示】以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。 土地增值税 3．土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 土地增值税 4．土地增值税的计征依据及计算方法 ⑴ 土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产取得的增值额 ⑵ 增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目 ⑶ 纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征税： ① 隐瞒、虚报房地产成交价格的； ② 提供扣除项目金额不实的； ③ 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 土地增值税 ⑷ 扣除项目包括以下内容： ① 取得土地使用权所支付的金额； ② 开发土地的成本、费用； ③ 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； ④ 与转让房地产有关的销售税金，如营业税及附加税； ⑤ 财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税 ⑸ 土地增值率 ＝土地增值额÷允许扣除项目金额＝A 【提示】目的是判断应适用的土地增值税税率 ① A 50%，税率30% ② 50% A 100%，税率40% ③ 100% A 200%，税率50% ④ 200% A，税率60% 土地增值税计算方法举例3 某房地产企业开发并成功出售一中心小区，取得收入28000万元；实际相关支出14500万元，其中：取得土地使用权费用7000万元，开发成本5000万元，利息支出1200万元，拆迁补偿支出900万元，其他费用400万元。 经税务局审查，利息支出中，有一部分属于民间集资借款利息共380万元，不准扣除；其他费用中有120万元不符合税法列支标准，不能扣除。 土地增值税计算方法举例3 参考答案 (1) 应交印花税＝28000×0.5‰＝14万元 (2) 应交营业税及附加税＝28000×5%×(1+11%)＝1554万元 (3) 税务机关按收入的1%预扣土地增值税＝28000×1%=280万元 (4)允许扣除的开发等支出＝14500－（380+120）＝14000万元 (5)允许扣除的税金＝1554万元 (6)按税法有关规定加计扣除（7000+5000）×20%=2400万元 (7) 土地增值额＝28000－（14000+1554+2400）＝10046万元 (8) 土地增值率＝10046÷（14000+1554+2400）＝56% (9) 应交土地增值税＝10046×40%－17954×5% ＝4018.4－897.7＝3120.7万元 应补交土地增值税＝3120.7－280＝2840.7万元 土地增值税的纳税筹划 （一）土地增值税的计算规律 （二）土地增值税清算的要求 （三）土地增值税的技术性税收筹划方法 （四）微利项目的土地增值税筹划方法 （一）土地增值税的计算规律 1．收入的确认 房地产业转让房屋和土地使用权的收入包括 （1）转让取得的全部价款（货币性收入） （2）相关经济效益——实物 【提示】① 注意视同销售； ② 注意价外费用； ③ 注意价格核定与调整（税务机关的权利） 2．计算增值税时，允许扣除项目的内容（1） （1）取得土地使用权所支付的金额 ① 有偿购买土地所支付的价款 ② 转换土地性质所支付的差价款，如综合用地转换为房屋开发用地 ③ 以无偿划拨方式取得的土地，为开发而补交的土地出让金 2．计算增值税时，允许扣除项目的内容（2） （2）开发土地的成本、费用——房地产开发成本，包括：