实习十一(2).宗地地价评估程序及报告.docx

实习十一 宗地地价评估实习指导1 ——宗地评估程序及报告 一、实习目的 宗地估价程序是指宗地估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序。通过宗地地价评估程序的模拟实习，使学生进一步掌握课堂所讲的理论知识，熟悉地价评估的全过程，提高学生外业资料收集、整理、分析、估价方法选择等的基本技能，遵循科学严谨的估价程序，可以避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率，为今后独立从事土地估价工作打下坚实基础。 二、实习要求 1、熟悉宗地地级评估的各个步骤和要求； 2、根据宗地特征和收集的资料，能正确选择适宜的估价方法并进行计算。 三、实习步骤及内容 1、宗地地价评估程序 宗地估价即是房地产估价中专指以土地为估价对象的估价，是对具体待估宗地在一定产权状态，一定估价时点的市场价值的评估。 宗地地价评估实际程序，是从接受委估者的估价委托书开始到最后写出估价报告书，然后将报告书交给委估者而领取估价报酬的全过程。 （1）获取宗地估价业务 进行宗地地价评估，首先要有估价对象，即估价业务。估价任务来源主要有主动争取、被动接受、自有评估三种途径。 （2）受理宗地估价委托及明确估价基本事项 接受估价任务后，首先要明确估价的具体事项，主要包括：确定估价目的；明确估价对象、明确估价时点。在明确了有关事项后，双方应签订估价合同（或协议）。 估价合同估价时点估价对象估价目的⑩宗地估价资料归档⑨交付宗地估价报告 估价合同 估价时点 估价对象 估价目的 ⑩宗地估价资料归档 ⑨交付宗地估价报告 拟定估价作业方案 估价作业方案主要包括下列内容： 拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料；实地踏勘查证；预计所需的时间、人力、估价额。 搜集估价所需资料 估价结果是估价师对与评估宗地进行相关资料分析的基础上做出的，而估价报告内容也必须 要有充分的资料和数据。资料收集内容包括一般资料的收集和特定资料的收集。 一般资料的收集：产权登记资料（土地使用证、房屋所有证等）、地籍图、建筑平面位置图、地租地价资料、市政管网图件及资料、城镇规划图等。 特定资料的收集：市场交易资料的收集、土地开发及建筑成本收集、收益及费用资料收集、还原利率收集等。 实地察看估价对象 实地勘查就是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况到实地查证和对未知情况进行调查，包括，地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、宗地周围环境景观、地价调查等。实地勘查有利于加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象，获取文字资料所无法或难以表述的细节。 选定估价方法计算 估价方法的采用，取决于估价对象的类型、估价方法的适用条件及所搜集的资料的数量和质量。目前我国常用土地估价方法一般有6种，分别为市场比较法，收益还原法，剩余法，成本逼近法，基准地价修正系数法、路线价法。 确定宗地估价结果 采用不同估价方法计算出估价结果，在确认所有计算结果无误之后，应根据具体情况选用合适数学方法，求出一个综合结果。 撰写宗地估价报告 估价师确定了估价对象估价额后，应及时撰写宗地估价报告，对整个估价工作进行总结整理。 估价报告应做到全面性、公正性和客观性、准确性、概括性、规范性。 交付估价报告 土地估价机构应在估价完成后，分别提交土地估价报告和土地估价技术报告。前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。在交付估价报告时，还应就估价中的某些问题作口头说明，最后是根据有关规定和收费标准与委托人结清估价费用。 估价资料归档 完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。应归档的估价资料包括： = 1 \* GB3 \* MERGEFORMAT ①委托估价合同； = 2 \* GB3 \* MERGEFORMAT ②向委托人出具的估价报告（包括附件）； = 3 \* GB3 \* MERGEFORMAT ③实地查勘记录； = 4 \* GB3 \* MERGEFORMAT ④估价项目来源和接洽情况； = 5 \* GB3 \* MERGEFORMAT ⑤估价中不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见； = 6 \* GB3 \* MERGEFORMAT ⑥估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。 对估价资料的保存时间应在15年以上。 估价资料归档是为了方便今后的估价和管理，有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核。 2.各种宗地地价评估方法的比较 （1）宗地地价评估方法的对比 土地价格的评估应借助科学的估价方法，不能单凭估价人员的经验。从已掌握的国内外 的情况来看，土地估价的方法很多，这些方法有的是在实践中产生的，有的是理论界提出的