房地产估价（第二版） 第2章 收益法.ppt

第二章 收益法 学习指导 重点掌握收益法的基本概念、原理以及应用过程，收益法在应用时主要参数资本化率、运营费用比率和可持续租金等的推导。根据本章理论内容理解收益法应用的具体评估实例。 2.1 应用范围 收益法的核心是必须将所有未来收益在评估基准日的现值估计出来。因此，收益法是一种现值方法（现金流方法）。 经典应用范围:出租物业、商业房地产和混合使用的房地产。 此外还可应用于： 旅馆、医院和养老院房地产、休闲和服务性房地产以及特殊性房地产 物流公司的办公室和管理性房地产、社会性房地产、仓库、汽车维护和清洗公司等 公共性房地产（如政府办公所需要的房地产） 2.2 收益法的基本原则 2.2.1 收益法的内涵 式中，V为收益价值；ai 为每年净收益；n为建筑物的剩余使用年限；q为利息因子=1+i/100；i为贴现利息率；LV为土地价值。 该公式是收益价值法的原始形式（一般净值法）。 2.2 收益法的基本原则 2.2.1 收益法的内涵 对于未来收益保持不变的房地产（ai =常量），可以采用如下公式。 式中，f为乘系数（现值因子) 如果建筑物的剩余使用年限较长，上述的土地价值折现部分趋向于零。因此，可以忽略这部分计算。上述公式可以被简化为： 2.2 收益法的基本原则 2.2.1 收益法的内涵 通过上述计算方法可以得到全部房地产的收益价值，即土地和房屋的收益价值。上述方法根据计算方式可以被称为“单轨式”。 这个公式可以首先通过数学方式改写成由土地价值部分和建筑物价值部分共同形成的收益价值。由于土地价值部分和建筑物价值部分分开计算，因而可以被称为“双轨制”。 V=(a－LV×i)×f+LV 式中，(a－LV×i)×f为建筑价值部分；LV为土地价值部分。 2.2 收益法的基本原则 2.2.1 收益法的内涵 使用上述公式的前提条件：房地产的净收益保持不变。 这个条件很难得到满足，但并不妨碍应用公式，影响金收益的特殊性可以通过以下方式予以考虑和解决： 一般性经济结构的发展（如租金收入或者价值关系的改变），可以通过贴现利息率得到反映，也就是说，对净收益的贴现通过经验性的、动态性的房地产资本化率来进行。 租金发展的特殊性（如租金合同的种类），将通过补充性的计算方法来予以考虑。 2.2 收益法的基本原则 2.2.1 收益法的内涵 对于长时间保持不变收益，由于特殊原因（主要是租金合同种类），这些收益在不同的较长时间段之间有变化，而在这些时间段之内保持不变的房地产的情况，可以通过采用不同的计算方法充分考虑。 乘系数差法 2.2 收益法的基本原则 2.2.1 收益法的内涵 对于每年的收益都变化的情形，就必须采用收益法最初始的公式（一般净值法）。房地产的收益价值由每年的净收益贴现到评估基准日的现值加和得到，计算量非常大。为此，同样需要寻求一种方法来减少计算量。 不难发现：贴现的时间越长，净收益变化对现值的影响就越小。因此，可以将贴现的计算限定在10年内，其他年的贴现一次性进行（称为剩余价值法）。 2.2 收益法的基本原则 2.2.1 收益法的内涵 对于每年发生的现金流的贴现应该采取银行通行的利率进行，通过银行通行的利率可以将通货膨胀和价值的变化考虑进去。此外，财务成本和其他个别的现金收入流、支出流可以被包含在收益价值的计算中。这种情况已经不属于纯粹的市场价值评估，而是投资价值估算。因此，人们将这种方法称为“现金流法”。事实上，上面所介绍的各种计算方法都属于一般性的现值方法（现金流方法），这与收益流（现金流）是否变化无关。这些计算公式由于考虑到资金的个别特点，因而不是完全意义上的房地产估价。 2.2.2 收益法流程 图 2.3 收益法举例 【例2—1】混合使用房地产的评估 该房地产具有混合用途，位于一般性的居住区域，土地面积为799m2。该房地产主体建筑物拥有四层，砖混结构，全部阁楼经过扩建，建筑年代为1996年。另外，还拥有钢混结构的四个车库。该房地产的土地利用完全符合规划要求，地块前面35米深的土地可以开发建设，后面土地不可以开发建设，属于花园用地。建设用地的基准地价为2400元/m2。 该建筑物内部有6间单元房（总居住面积为900m2）和两间办公室（使用面积为240m2）。建筑物的建筑装修符合目前普通标准，建筑物状况良好。订立的合同租金为净冷租，所有可以分摊的运营成本将被分摊。居住部分的租金为40元/m2·月（居住面积），办公部分为56元/m2·月（使用面积）。每个车库的租金为400元/月。当地房地产市场上同类普遍性的房地产资本化率为5.5%，市场调节因素为5%（向下修正）。试评估该房地产在2003年1月1日的市场价值。 2.3 收益法举例 【例2—1】混合使用房地产的评估 位置略图