房地产市调与拓展研究流程演示.ppt

广州中唐新生代 房地产项目运作中的市场研究介绍 餐厅 门厅 功能房2 盥 洗 室 主 卫 公卫 功能房1 客厅 主人房 接待区 卫生间的分配 洽谈区 一定要大吗？ 客厅如何分区？ 案例5：功能分区 被第一批附近的低素质居民居住，导致后期的销售无法进行 没有 没有 某家园 成为青岛白领聚集的高尚社区 市场结果 高品质、高尚白领的理想 推广定位 青岛工作的年轻一代白领 楼盘定位 某花园 案例6：市场定位 高档高尚住宅 二次以上置业的大买家 高尚住宅二次 以上置业的中产阶级 高价格 低价格 高费用 低费用 特殊用途住宅 带有商用价值 普通住宅 一次置业的普通人 案例7：购房行为分析 女 男 居住与心理的一个范例 孟母择邻，是什么概念？隔离与拉开文化群落的方式是什么？ 所属人群的消费方式：超市型菜市场—VS--开放式菜市场 所属人群的娱乐方式；频率高，单次消费低（私人会所）-VS-频率低，单次消费较高（大众会所） 所属人群的交通方式；多样性交通方式（主干道不突出，社区道路发达）-VS-单一性交通方式（主干道突出，社区道路不发达） 所属人权的生活方式； 。。。。。。。。。； 房地产商域网 房地产商域网 为什么需要在房地产开发中应用专业市场研究？ 一、为什么在房地产开发中需要引入专业市场调研手段？ 二、房地产开发中，可能需要哪些专业公司参与，参与程度如何？ 在市场环境的变化中，发展商的规划水平、购房者的需求、竞争者的日益成熟导致以下问题的出现： 如何更加准确的把握购房者的需求，规划出符合其需求的住宅； 如何满足购房者的需求？ 如何验证我们的楼盘定位、定价、规划设计等是消费者所需要的； 如何验证自己的设想？ 如何确定我们的楼盘推广广告定位、销售模式等营销整合问题； 如何进行楼盘的推广？ 如何倡导我们的楼盘所带来的生活方式； 如何进行楼盘价值的提升？ ?????? ?????? ?????? ?????? 这些困惑的存在，导致在房地产开放的过程中，需要专业市场研究的介入，帮助投资商、发展商、规划组织进行市场探测与评估，以期望实现项目的成功开发。 一、为什么要在房地产开发中需要引入专业市场调研手段？ 地段选择 （圈地） 市场评估 （论证） 规划报建 （设计） 建设开发 （施工） 推广销售 （售卖） ? ? ? ??? ?? ? ? ? ? ???? ???? ? ? ?? 广告公司 ?? ? ? ?? 物管公司 ?? ? ? ?? 市场研究公司 ???? ? ? ?? 销售策划代理 ?? ?? ?? ??? 各类规划设计机构 各阶段参与程度 总体参与程度 各类专业公司 二、房地产开发中，可能需要哪些专业公司参与，参与程度如何？ 房地产市场研究中涉及哪些问题？ 三：房地产调查过程的层次分配 四：一般研究分析论证的主要内容 五：关于研究内容的变化 六：楼盘调研中一般涉及的内容 竞争楼盘特征 目标消费者特征 项目特征的消费评估 竞争楼盘 营销推广 策略对照 竞争楼盘 规划优劣 对照 目标消费者 购房特征 目标消费者 心理特征 目标消费 者构成 楼体与户型 接受特征 小区规划 接受特征 地段评估 第二层（第一次调查） 推广定位 市场定位 规划定位 第三层（第二次调查） 发展商 评价 品牌评价 定价方式的评价 销售方式 的评价 推广定位的评价 楼体与户型的评价 小区规划的评价 总体规划的评估 第一层（第一次调查） 三：房地产调查过程的层次分配 ? ? ? ? 规划建议 以初步的定位出发，依据市场可行性进行合理的规划配比分析 消费参照分析 购房需求与接受偏好，生活期望形态等。 楼盘外部条件分析 综合社区、经济、竞争环境等外部条件的总称 楼盘的初步定位 楼盘初步方向，以及规划所应该涵概的内容细化 内部条件分析 项目区域、规划本身、开发商所具条件等，称内部条件。 项目营销建议 针对规划建议，考虑市场特征，进行营销推广建议。 竞争关系分析 区域内部的竞争楼盘的对照分析 四：一般研究分析论证的主要内容 五、关于研究内容的变化 在房地产市场竞争不断细化、深化的过程中，研究内容也不断细化深化，并且从具体到抽象，不断靠近消费者的心理感受与生活形态。 生理的需要 physiological need 内容集中于，业主的具体生活居住需求； 对规划风格、环境、配套、绿化、楼体、户型、物业管理、价格等进行详细的评估； 购房者需求与行为特征。 管理，小区环境等已经有保障，进一步满足人们的生活要求。 安全的需要 safety need 社会、人文、绿化环境等，各方面基本满足购房者的舒适生活要求 归属和爱的需要 belongingness and love need 人居概念楼