2014土地估价师考试练习.doc

PAGE PAGE 1 　成本逼近法的应用1、应用成本逼近法应注意的问题 　　1 (1)土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用; 　　2 (2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析; 　　3 (3)评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格。 　　2、成本比较法例题估价步骤： 　　1 (1)计算土地取得费 　　2 (2)计算土地开发费 　　3 (3)计算投资利息 　　4 (4)计算开发利润 　　5 (5)计算土地增殖收益 　　6 (6)计算土地价格(注意一般算出的为无限年期土地使用权价格) 　　7 (7)进行出让比率、年期等各项修正 8 (8)计算土地单价和总价格 3、常见难点与问题 　　9 (1)新增建设用地有偿使用费计算问题该费为中央或省级政府向市、县级政府收取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，在成本逼近法中不能算入土地取得费中，虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来。 　　10 (2)利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算 　　11 (3)年期修正错误 　　12 (4)注意单位的转换以及总价和单价的计算单位的转换方法：万元/亩转化为元/平方米(直接乘15)，万元/平方公里转化为元/平方米(直接乘100)， 1 公顷=15 亩=10000 平方米平方米换算市亩： 1 平方米=0.0015 亩 　　一、简答题: 1、请思考，听完第十讲后完成该题并参照答案。某开发区土地总面积5000 亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000 亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50 年。据测算，该开发区所在地征地费为15 万元/亩;土地开发费为10 万元/亩，土地开发周期为2 年，第一年投资额占40% ，各年内均匀投入，贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20% ，土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。 (一)审题 1、明确题目要求。两个要求：编制地价指数表和计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。2、明确地价指数变化情况、容积率修正系数、土地还原率及其他资料。3、明确比较基准，以待估宗地为基准。 　　(二)方法选择与解题思路1、方法选择根据题目提供的资料，适用市场比较法。2、解题思路第一步：根据地价增长情况编制地价指数表第二步：计算土地使用权年期修正指数 　　公式为：年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n] 　　其中：r—土地还原率，M—待估宗地使用权年限N—比较案例宗地使用权年限第三步：根据所确定的各因素条件指数，分别对5 个交易案例进行因素修正，得到5 个比准价格第四步：采用适当方法处理这5 个比准价格，得出待估宗地单位面积价格 　　(三)公式与计算步骤1、适用公式(同上题，但多了年期修正，少了位置和形状修正)2、计算步骤 　　1 (1)选择计算方法 　　2 (2)编制该城市住宅地价指数表(每月增长1 个百分点，非递增) 　　3 (3)计算土地使用权年期修正指数土地还原率为7%，年期修正指数计算有两种处理方法：第一种，以住宅用地法定最高年期(70 年)的指数为基值100 。50 年期修正指数为100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46 第二种，以无限年期住宅用地价格指数为100 。 　　N 年期修正指数为100×[1-1/(1+7%)N] 　　1 (4)确定容积率修正系数 　　2 (5)确定区域因素和个别因素条件指数，注意比较基准 　　3 (6)比较修正各交易案例价格 　　4 (7)采用算术平均法计算待估宗地单位土地面积价格(四)解题过程中应注意问题1、必须清楚写出各计算步骤及计算公式。2、两种土地使用权年期修正指数计算方法得出的最后结果完全相同。3、计算区域因素和个别因素条件指数时，一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间 　　比较关系的说明。4、在所有修正指数确定后，计算各比较案例的比准价格时，要写清楚计算公式，明确哪个修正指数在分子，哪个在分母。5、最终评估结果一般采用简单算术平均法求得，一般要说明理由。 　　(一)审题1、审清题目，确定解题方法2、明确地价指数及地价随容积率的变化是增长还是递增3、明确各因素比较基准 　　(二)解题方法与思路方法选择：从题目中给出的条件看，应该采用市场比较法基本思路：第一步，根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容 　　积率修正系数表;第二步，计算土地使用权年期修正指数;第三步，确定区域因素和个别因素条件指数;第四步，对5 个交易案例分别进行各项因素修正求得比准价格;第五步，用适当平均方法对这5 个比准价格进行处理，得出待估宗地价格。(三