南京安品街项目策划全案.ppt

客户定位 客户素描深入 家中两辆车，有家庭型也有商务型，对车位数量很关注 出行方式 如果是白手起家，钱财来之不易，则较为谨慎地根据自身居住需要购买住房 如是第二代财富使用者，消费较前者更冲动 忙碌的职业生涯，导致其渴望充分安逸的生活居所 成长经历 年龄集中在35－45岁，意味雄心勃发的盛年，事业处于上升期，也意味着孩子不大 年龄 反复比对其自身的居住现状来做购买决策，很关注体验细节 购买行为特征 家庭结构为两代三口或四口，以自己为核心的家族正在形成 且孩子所需的成长空间成为其决策购买的重要依据 家庭结构 教育经历虽然参差不齐，但对于传统的宗族文化还是认可的 教育经历 拥有多次置业经历，具有丰富的置业经历，熟悉自身的需求 置业经历 经过多年奋斗，收入刚开始稳定，对居住条件和身份象征有新的考量，开始更新型置业 经济实力 目前生活在南京，多集中在城中，不愿远离自己熟悉的生活板块 当前生活区域 客户来自中国其他地方，除了意味着对本地块抗性小，也意味着需要南京上层社会认同 文化背景 客户深入 心理与社会属性 客户定位 处于事业上升期 经过长期沉淀而融入南京体系 即将跨入南京上流社会 以自己为核心的家族初步形成的 事业与家庭双丰收的 新南京人 客户分布 本项目 外环：绕城公路 南京长江大桥 奥体中心 1、该类客户应当主要居住在城内，其目前主要居住形态是多层与高层。 2、该类客户平时在新街口消费，尤其是金鹰和德基广场。 以客户为核心，树文化型人居标杆 产品定位 产品定位 事业与家庭双丰收的 “新南京人” 客户定位 标准的南京“城心”位置 土地属性 文化内涵 低容积率用地 南京“六朝金粉地”的复兴 朝天宫深刻的儒教礼仪文化 家族逐渐兴起 高端的土地价值 象征复兴与延续的文化脉络 事业家庭双丰收者 象征家族兴起与薪火传递的 第一居所 生活舒适度与私密性保护是客户关注焦点 客户深访与产品选型 品类选型 无论从先天条件还是市场机会看，联排别墅是理想选择 经济指标对产品形态形成先天制约 0.7属于低容积率用地，产品形态受到限制，而城市别墅的价值较大； 7米限高导致很难做3层（含3层）以上建筑产品，意味着实际容积率不能用足0.7的容积率，如产品附加值不高，则整体利润有限。 南京市场价格水平看涨 而别墅产品价格趋势更看涨 而城中板块的别墅作为稀缺产品，有更好的价格支撑和市场需求 地块经济指标 市场结论 从价值最大化综合考虑用足容积率和限高，我们认为： 联排别墅产品是合适的选型 立面选型 普遍选择红郡与润园的立面 本次选型的候选立面 问题：让其排列最喜欢的建筑风格并说明原因，建筑立面风格是其购买决策的主要因素么？ 喜欢红郡立面，中粮本岸项目的立面没有品质感 老南京人：张先生，有丰富地产投资经历 从立面看，我喜欢红郡 老南京人：张先生，曾投资万科金色家园的业主 喜欢红郡的外立面，不喜欢润园和本岸，但立面不是主要因素 28岁的老南京人杜小姐，从事贸易的金鼎湾业主 润园的立面更合适那个区域的感觉 来南京8年的广州人陈小姐，经营高档餐饮业 红郡好，但不会因为立面才买，绝对不会，别墅风格是注重卖，和注重使用是不同的 来南京10年以上的台州人李先生，从事洗发水代理 我喜欢清砖的那个立面，在那边造英式建筑不合适，中式建筑比较合适 86年来南京的山西人宋先生，从事石化贸易 由以上观点可得出结论，红郡和润园的立面更受到客户的青睐 户型认知 基本上所有客户都选择了万科中粮本岸的户型 客户之所以一边倒选择该户型，主要有两点因素： 1、喜欢内园作为客厅的延伸，使家中的客厅和院落相连接，同时拥有一个高度私密的院子； 2、卧室都朝南，尤其是有两个孩子的家庭就需要做到“公平”； 户型认知 功能房的分室选型 居住在金鼎湾的客户普遍认为目前厨房太小，希望要超过10平米，能放双门冰箱，两个人在厨房工作不要相互影响即可，其他客户没有特别要求 厨房 大部分人认为客厅、餐厅、起居室在一层即可，内园也是厅的感觉 客厅的数量和面积？ 除一位客户认为为了尊重朋友，所以客房不应放在地下室， 其余客户认为留宿亲友的可能性不大，所以只要保障通风和采光，可以把客卧放在下层 客房放在哪一层较好？ 大部分客户反而认为保姆房很需要，且最好能有其独立使用的卫生间 保姆房 大部分客户并不愿意留宿亲友在家，认为现在来访的亲友都可安排酒店居住，部分客户更不喜欢将朋友带到家中住宿，所以客房不重要 客房是否必须？ 大部分客户认为两可， 但部分客户认为衣帽间如能独立，且面积在10平米以上会非常适合他们的购物习惯 衣帽间是否要独立？理想面积 书房要独立，出于工作可能打扰家人休息的可能，也可作为备用的卧室 书房是否需要独立？面积多大？ 大部分客户希望主卫生间要略大， 但不必太大，满足保留一个大按摩浴缸的位置，12-1