物业管理基础知识培训教材.doc

PAGE PAGE 11 物业管理的概述 物业是指各类有价值和使用价值的房屋、附属设施以及相关场地。物业管理是指管理人受物业所有人委托，按照国家法律和标准对物业行使管理权，运用现代管理科学和先进的维护养护技术，以经济手段管理物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，从而使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 一、物业管理的内涵： 1、物业管理的管理对象是物业；指在建或已投入使用的物业，即楼宇。 2、物业管理的服务对象是人；即物业所有人(业主)和使用人。 3、物业管理的属性是经营；物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。 4、物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。 物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。 二、物业管理的特性 1、管理职能的社会化 社会化是指除房屋及机电设备的维修养护外，其他物业管理的内容，不同程度方式上承担着某些社会职能，如保安、消防、清扫、绿化等。 2、物业管理形式的规范化 规范化是物业管理的一个标志，所谓物业管理的规范化，有两层含义，第一层含义是指管理公司的设立，必须按照国家和政府机关的政策法规筹建设立，合法经营；第二层含义是指管理公司的管理运作程序必须规范，比如物业的接管，产权产籍的管理，公共契约的订立都须按国家有关规定而订立。 3、物业管理组织的专业化（承包商） 除物业管理公司从事专业服务外，保安公司，清洁公司，绿化公司等均为专业公司，这类专业公司都具有专门的组织机构，专业的人员配备，专门的管理工具和设备。 4、物业管理过程的商业化 商业化是指物业管理的每项业务，每个进程都是有价的。当然，物业管理经商目标是保本微利，而不是谋取高额利润。 5、物业管理关系的契约化 契约化的含义是通过经济合同和公共契约的方式来约定服务方的权利和义务，并明确服务项目标的，包括经济利益标的。 三、物业管理宗旨： 1、提高物业价值； 2、保持良好的维修和保养，保证物业使用价值经济价值。 3、建立有效的管理，尽量降低成本。 4、确保与客户、租户、小业主、发展商、管委会、政府维持良好联系及沟通。 5、保证提供优良不间断的服务管理。 四、公共契约（业主临时公约、业主公约） 公共契约即业主、租客及管理公司能共同遵守的行为准则。在销售房屋前，房地产开发商要参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时公约、房屋使用说明书；与房屋买受人签订的房屋出售合同中，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。对于物业买受人（小业主）而言，在与开发商签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。 业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；维护全体业主的利益，对违约业主的约束。 1、业主临时公约主要内容 业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。 2、违反业主临时公约的处理 业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。 对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。 3、业主临时公约和业主公约的区别 业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。 五、物业管理服务内容 1、物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护； 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道等共用部位； 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备等； 物业区域内按规定由物业公司管理的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管