花边岭南花园花园物业管理专业技术方案.docVIP

花边岭南花园花园物业管理方案 第一章 物业概况 花边岭南花园花园位于惠州市花边岭西南端CBD中心繁华区域，周边商业、办公、住宅云集, ,交通便利，商业氛围浓郁, 区域位置优越。 花边岭南花园花园工程设计为框架结构。地上二十五层，地下二层，是集商业、住宅为一体的高档次商住楼。地下一、二层为停车场和设备用房，一、二层为商场，三层为架空层，四~二十五层为住宅。大楼计划于2008年6月初陆续交付使用。 大楼项目总占地面积为 5946M2，总建筑面积为34942M2，其中地下室建筑面积为6247平方米；商场建筑面积为 花边岭南花园花园为全封闭式管理住宅小区，其安防系统设计包括彩色闭路监控系统、智能门禁系统、彩色可视对讲系统、智能停车场管理系统、电梯五方对讲、保安巡更系统、背景音乐广播系统七大部分，安防系统中控室设于裙楼西侧一层消防控制室内。 1、监控系统 监控系统采用彩色闭路监控系统，主要为： eq \o\ac(○,1)、住宅及建筑周边的监控。 eq \o\ac(○,2)、地下一、二层、一层住宅大堂及电梯轿厢的监控。 eq \o\ac(○,3)、小区内部架空层、住宅天面等的监控。 eq \o\ac(○,4)、地下一、二层停车库及车道的监控。 2、智能门禁系统： eq \o\ac(○,1)、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门禁系统，门禁系统读卡器与对讲系统门口机设为一体，采取IC卡刷卡进入，不设钥匙开门。业主须刷卡方可进入。 eq \o\ac(○,2)、门禁卡与住宅停车场卡做成一卡通系统。且具有信息发布功能。 eq \o\ac(○,3)、门口机能对不同卡进行识别，并作出相应的提示；访客在门口机呼叫业主有记录，业主对访客开门也有记录可查。 eq \o\ac(○,4)、因有2部疏散楼梯间可由商场上至三层架空层，为安全起见及考虑商场具体使用情况，疏散楼梯门根据具体使用情况加设楼梯通道专用锁。 3、彩色可视对讲系统： eq \o\ac(○,1)、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门口机，门口机也可独立作立式设计，与每户住宅的对讲。访客须经业主同意方可进入。 eq \o\ac(○,2)、每户住宅室内分机能与小区管理处通话（含报警按钮）。 eq \o\ac(○,3)、室内分机采用5.6寸彩色液晶屏对讲分机。 eq \o\ac(○,4)、小区大堂值班室、保安宿舍、消防控制室与小区管理处通话。 4、停车场管理系统 地下一、二层车库停放小区业主的汽车、摩托（单）车，出入口坡道宽均为5.0M，采用北进南出的方式管理，摩托（单）车不另设道闸。 5、小区电子巡更系统：在小区内每个单元的一楼、楼顶及小区外围、重要设施设电子巡更点，供小区保安人员巡逻检查使用。确保保安巡逻的质量，保障了小区内业主的安全。 大楼主要机电设备：安防系统、消防控制系统、发电机、水泵设备、配电设备、电梯6台，大堂及地下车库IC系统等。 大楼主要配套设施有：地下室内专用汽车库、给水系统、排水系统、供电系统、消防系统、智能IC系统等。 第二章 总体目标和分项指标 总体目标： 在委托管理合同期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方便”目标进行管理服务，并承诺花边岭南花园所有建筑物及配套设施完善、竣工验收合格，交付使用二年内达到惠州市物业管理优秀大楼的管理标准，三年内达到省优标准，五年内达到国家示范大楼的管理标准。 分项指标： 1顾客满意率95%以上； 2)管理服务年有效投诉率5‰以下，处理率、回访率100%； 3)房屋完好率、公共设施完好率98%以上； 4)卫生、消杀、环境绿化市级达标率100% 5)维修及时率、合格率100%； 6)因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零； 7)杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故； 8)费用年收缴率在98%以上； 9)保证提供充足的资源； 第三章 服务承诺和质量保证 一、组织架构及人员配备 由商业广场管理处接管花边岭南花园。经理、安全管理员、文档及环保管理员、收费员、工程师兼管。需要增加如下人员 1、管理员：2人 2、护卫员：12人，每班四人。 3、清洁工：3人，每班1人，还有一个上正常班及替班。 4、水电工：1人，每班1人，要有人值夜班。 二、花边岭南花园服务承诺一览表 部门 服务承诺 质量目标 护卫班 设立24小时服务电话：XXXXXXX 100% 发生盗警，2分钟内到达 100% 发生火警，2分钟内到达 100% 环卫班 日常垃圾每日至少收集2次 100% 走廊、大堂、梯道、电梯轿箱等每日拖、扫3次以上 100% 除“四害”每月1次 100% 维修班 故障处理： 供 水：5分钟内派技术人员到现场处理 电 力：5分钟内派技术人员到现场处理 维 修：5分