开发商与银行按揭贷款谈判要点.doc

开发商与银行谈判方案 开发商必须具备的条件：1）五证俱全 2）必须取得商品房预售许可证方可申请贷款。 二、进行谈判事项 1、首付款比例谈判：原则上尽量低首付， 多贷款。通过对本地商业地产市场的了解，首付50%，贷50%，最长按揭10年（如高豪房产选择中国银行，首付50%，按揭50%，最长10年），济南商业地产一般首付40%，最长按揭20年。 2、银行利率谈判：银行一般会对贷款利率优惠，在原有的利率基础上下浮10-15%。通过谈判，一般会下浮15%。 3、放款时间谈判：要求银行给出书面放款时间承诺（信贷员出具放款承诺书），如在承诺时间内未放款，出现违约，银行应承担违约责任。 4、开发商应该选择多家银行进行谈判：与银行亮化，点名多家银行。 优势如下： 贷款不会处于被动状态。 银行之间会产生竞争，提供优质的服务。 引起银行对开发商的重视 4）银行会提供以下优惠措施：a.放款速度快。b.首付比例减少。c.银行利率下浮15% 5、基本户：开发商必须到贷款银行开基本户。并且只能选择一家贷款银行开基本户。 基本户解释：开发商到贷款银行开户，银行把贷款人的贷款额存入此账户。 开户之前开发商要考虑的条件： 1）服务好 2)放款速度快 3）给提供一定的优惠措施 能提供以上条件的银行，是开基本户的首选。 6、保证金户：银行会让开发商开保证金户。 保证金户解释：是银行对开发商的一种制约形式，来降低银行风险。开发商在贷款银行开保证金户，银行将从基本户中扣除放款额的10%（通过了解，银行最多可以扣除10%，根据当地市场不同可以与银行协商，比例越少越好，可以降低开发商风险，一般在5-10%之间），放入此账户，等房产证办下来之后，并且开发商给每位业主办理房产证完毕，用业主的房产证进行抵押后，方可将扣除款项返还给开发商。 7、关于业主二次购房贷款谈判：业主在二次购房贷款（第一次购房一次性付款或按揭贷款已还完，不属此类），银行利率不但不下浮，而且会在正常利率基础上上调10%，开发商需要与银行协商争取不上调，继续执行优惠后的利率。 8、业主提前还款谈判：正常情况，业主提前还款属于违约，应缴纳违约金，开发商需要与银行协商不收取或只收取一个月的违约金。 三、以上谈判成功，开发商与银行需要签订协议，协议内容应由银行出示现有的版本，开发商无法更改。 销售部 ×× 年 月 日 房地产项目工程管理内容包括规划设计、工程施工组织设计、施工方案、施工现场管理、施工安全管理、工程招标、投标、工程监理、土地开发、工程项目管理、工程质量管理、工质量验收规程等…… 《2010年8月27日枫林湾智能化建筑系统工程设计方案及施工组织》 《2010年8月27日枫林湾智能化建筑系统工程设计方案及施工组织》 《2010年8月“中XXX”项目一期智能化（弱电）系统工程施工招标文件》 《2010年5月昆明市轨道交通3号线一期工程环境影响报告书（世行版）》 《联创国际2008年项目设计阶段成本控制—设计控制还是控制设计》 《2010年7月汉川市城市生活垃圾卫生填埋场（土建工程）国内竞争性招标文件》 《天鸿尚都工程基础、主体阶段工程质量、进度、安全文明施工控制须注意问题（试行）》 《2010年陕西安康巨隆大厦住宅式公寓方案设计、扩初设计及施工图设计招标文件》 《昆明宏达制药厂药品GMP洁净厂房改造工程施工组织设计(含公用工程)》 《江夏区安山天然气压缩站建设工程施工招标投标申请人资格预审申请书》 《2009年湖北新南洋建设工程有限公司地下剪力墙整体浇筑混凝土裂缝控制》 《2009年北京平煤60万吨年真空制盐项目安装工程循环水上水管道吊装作业指导书》 《2006年庆阳市城区备用水源工程C1标砌石重力坝闸室土建及安装施工招标文件》 《2008年海门东灶港道路、给、排水、桥梁、驳岸及景观绿化工程施工组织设计》 《2009年南京国际商城一期工程景观分包工程施工组织设计及施工方案审批表》 《移动模架模板、砼、钢筋、预埋件、预应力管道及锚具设置施工技术交底》