万科总图的设计经验总结(超经典).pdf

明源地产研究院 万科总图设计经验总结（超经典） 明源地产研究院官方微信编辑整理 一、必须了解的规划条件 规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规 模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建 筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出 入口等要求。 二、制作测算表格 根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算 容积率，对项目定位。下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。面对客 户时可以做初步的项目判断。 1.容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。 2.容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅， 可适当降低密度提高品质。 3.容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。 4.容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。 5.容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环 境品质较好。 6.容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。 7.容积率2.0 －2.5，正常的小高层项目。 明源地产研究院 8.容积率2.5 －3.0，小高层+二类高层项目（18 层以内）。此时如果做全小高层， 环境会很差。 9.容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100 米以内）。 10.容积率6.0 以上，摩天大楼项目。 居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题： （1）门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理 （2 ）出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况 （3 ）进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头 （4 ）人车分行 另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否 要报批？ 三、合理布置路网、考虑消防车道 （一）消防车道 （1）低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于 6m 。 明源地产研究院 高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于12m，当确有困难时，应至 少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于15m*15m。 （2 ）联体的住宅群，当一个方向的长度超过150m 或总长度超过220m 时，消防车 道的设置应符合下列之一的规定： a.消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设 置与两条车道连通的人行通道（可利用楼梯间），其间距不应大于80m ； b.建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于4m 。 明源地产研究院 明源地产研究院 （二）消防登高面 高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列规定： （1）塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4 周边长度； （2 ）单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度； （3 ）消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗； （4 ）消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m ； （5 ）消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。 明源地产研究院 （三）消防登高场地 明源地产研究院 （1）高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设置不少于一块的消防登高场地，每 块消防登高场地面积不应小于15m*8m。 消防登高场地是指供消防登高车实施操作时停靠的停车场地。根据上海目前使用的 登高消防车的最大长度为13m，登高车操作支撑所需的硬地宽度为6m，为满足登 高消防车的正常作业并为消防人员的施救留出一定的工作空间，本条文规定消防登 高场地的面积不应小于15m*8m。 （2 ）消防登高场地应符合下列规定： a.消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平 距离不应大于10m； b.设有坡道的消防登高场地，其坡道坡度不应大于15%； c.利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网架等设施不得影响 消防车的停靠、操作。 明源地产研究院