安徽三足置业投资发展公司.ppt

——安徽三足置业投资发展有限公司 从第13页PPT资料我们不难看出，本案的几大优势：①地段；②升值潜力；③准现房；④50中学区；然而作为尾盘销售，则不如项目初始入市前的大张旗鼓，面面俱到。在所剩体量不大的情况下，营销推广计划则应更多的从实际出发，达到事半功倍。所以，我们建议一：在不有意弱化本案自身优势基础上，无限放大学区房的概念，针对于目前市场上为解决子女上学而购房的潜在客户群。具权威统计数据显示，目前单纯为了购买学区房而买房者占总购房群体的近11%，因此，这部分潜在客户将有效的解决目前来电、来访量不足的问题。 据 日前报道：自2009年2月以来，合肥楼市开始春风拂面，成交量成上升趋势。但进入4月份以来，则出现量跌价升的现象。我们认为这是一个合理的经济周期。冷冻了近半年的楼市在利好政策的积极干预下出现结构性回暖，是意料之中的事情，然而这只是市场的一次小范围的试探，而某些楼盘趁机提价行为也严重干扰了正常销售模式和次序。所以会出现量跌行为。 提及2手房，顾名思义，就是已经住过人的房子，在有些人心中，2手房的脏兮兮、乱糟糟的画面始终挥之不去。具二手房经纪公司介绍，在他们那里那些买过却未曾住人的“二手房”最受欢迎。售价也比普通的二手房价格高出200~300元/㎡。而本案所剩的尾房也正属此类。因此我们建议三：选择当地比较有实力的二手房中介公司（如辉达房产），与其强强联合，整合他们手中的客户资源，进行终端营销。 市场风云，变幻莫测；谁也不敢说如今的楼市“小阳春”还能坚持多久；谁也不知道政府在未来会对房地产市场又将出台怎样的政策措施；正所谓“胜，在未战之前。” 抢占市场，实现快速去化。我们建议四：以既定利润预期所产生的价格为基准价格下浮5%~10%，进行一口价销售。 * 一、合肥市场与宏观经济概况 合肥市总面积7029平方公里，总人口478万，其中城中心总面积838平方公里，建成区224平方公里，人口240万，划分为九个房地产板块 城市概况 合肥市城区地图 政务区 观点1 目前合肥房价已进入调整期，短期内整体均价上涨空间有限，但个别优质产品仍然会实现价格突破 近几年内市场供应量大，短期内供大于求，供求关系决定价格走势 诸如碧桂园等品牌开发商低价启动项目，将对房价起到平抑作用 房地产政策调控、货币政策收紧，融资渠道受限，使得开发商对资金回笼 的速度要求更为迫切，从而限制价格的快速上涨 观点2 合肥房地产市场将进入产品与品牌的竞争时代，产品创新与品牌积累可以实现溢价，并树立价格标杆 合肥市住宅市场现状与未来发展的几点研判： 在品牌开发商创新理念指引下，将会有更多项目依赖自然景观优势或产品创新拉开与周边楼盘的档次，大胆走“豪宅”线路，以满足高端消费需求 观点4 受政策及市场供应压力影响，快速走量、低利润率的开发模式将会被越来越多的开发商所接受，成为房地产开发的主流模式 观点3 近两年来众多外地品牌开发商争纷拿地、抢滩合肥，品牌开发商的进驻带来了产品创新，提升了合肥房地产整体开发水平 1 2 1 2 1 3 1 2 2 万科楼盘 绿地楼盘 华润楼盘 绿城楼盘 万科皖安地块，占地10万，建面39万 万科江淮地块，占地11万，建面42万，计划08年10月入市 1 万科江淮地块 2 万科皖安地块 1 幸福里，28万平米，去年8月入市 2 澜溪镇 1 国际花都 2 绿地·蓝海 4 4 绿地·赢海 3 海顿公馆 1 桂花园 2 百合公寓 3 新绿园 4 房地产特征分析 外地知名品牌开发商引入的产品创新，受到合肥消费者大力追棒，合肥购房者对于创新产品的接受力比较强 空中庭院，计一半面积，可隔成一间房间 空中庭院 大露台 景观创新 绿城桂花园： 以舒适精致的园林景观设计，升级了合肥人购房居住理念，该项目被消费者热棒 户型创新 华润幸福里： 户型设计引入深圳户型设计元素，为消费者带来了实惠，提升了居住的舒适度，该项目户型被购房者普遍赞誉 理念创新 绿城海顿公馆： 将科技智能化技术引入住宅设计，以科技提升居住品质。 大力推广精装修住宅，精装住宅价格突破1万元/平米！ 房地产特征分析 除少数外地品牌开发商外，本地开发商很少通过产品创新及产品力的塑造树立价值标杆，高端消费存在较大潜力 房地产特征分析 绿地集团：海顿公馆项目，智能化创新，均价6800元/平方米，高出周边楼盘近1500元/平方米以上，销售态势良好 华润集团：澜溪镇，依托蜀山风景区，产品引入挑高阳台、空中庭院等新概念，单价达到5500-9000元/平方米，是华润在合肥树立口碑的奠基之作 华润集团：幸福里项目，户型创新，上市即以6000元/平方米均价高开，单价高出周边楼盘近千元，受到购房者热捧。 绿城集团：百合公寓项目，注重产品品质、环境塑造及细