上海环球港大悦城K11环贸IAPM市调报告.pptx

上海新兴主流商业模式学习调研;消费转型下的购物中心新变化：体验式购物和情景式商业成为主流;一、月星环球港—32万㎡情景商业;1、项目概况;项目定位：月星环球港是普陀区地标性项目，以情景式商业为核心，围绕“商、旅、文”三大中心功能打造了全球中心城区最大的商业综合体。;商业驱动型： 商业占比高：月星环球港以商业为绝对驱动力，以风格独特的购物中心带动整个项目； 后期运营及资金要求高：项目为打造上海地标性建筑，不惜大量持有物业保证后期运营管理，对于开发商月星集团，这样的开发模式对开发商融资能力提出了较高的要求。;建筑风格： 项目外立面摆脱传统商业现代简约风格束缚，大胆采用欧式宫廷建筑风格，将现代设计元素融入了欧式建筑风格中，特色的中庭造型，将整体项目进行分割，错落有致、层次分明； 欧式内装从局部到整体，经过???雕细琢，通道扶手上种植景观植物，凸显开发商浪漫情怀；特有的“欧式穹顶”与“廊道设计”相结合，宏伟宽阔，采光充分兼容华贵典雅与时尚现代，呈现出新古典主义现代风格。 建筑风格优势： 独一无二的欧式风格契合项目商旅文定位，构造文化与商业的对比； 穹顶增加自然采光，提升购物体验，节能环保； 精致的内饰装修增强了购物体验，减轻购物疲劳感。;5、功能业态分区;一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项目中端的档次。;三层与地铁3、4号线连接，零售以服饰为主，搭配餐饮，一方面吸引地铁导入客群，另一方面完善项目整体零售业态种类。;楼面 ;三中庭设计分割空间，中庭内设计直达电梯，上下易见通达；水平动线采用哑铃型动线，双主力店加环形动线围绕次主力店，简洁合理。;月星环球港选址地铁汇聚交通便利闹市区，差异化定位，打造非传统的文化综合体；但对于商家的挑选并不严格，缺乏明确的功能主题规划。;二、上海大悦城;项目名称;2、项目定位;3、商业动线分析;4、外部动线;5、内部动线;6、业态占比;7、亮点：全上海独一无二的屋顶摩天轮（建造中）;8、项目启示 ;三、K11-艺术购物中心;k11开发商是新世界地产中国有限公司 K11是全球首个品牌率先把艺术?人文?自然三大核心元素融和，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。 目前，K11门店有3家： ? 香港K11购物中心 ? 武汉K11购物中心 ? 上海K11艺术购物中心 预计到2018年，K11将在大陆开设19个购物艺术中心，进驻北京、广州、武汉等城市，打造超过100万平方米的购物中心。;2、项目概况;3、沿街立面;K11围绕“艺术、人文、自然”之间的关系，将艺术欣赏、人文体验、自然观光融合在一起，K11将自己定位为购物艺术中心和艺术舞台。 K11的艺术立足于当地的文化底蕴，营造国际化氛围以及艺术气质，并使其与购物形成强烈的契合。 K11号称是全球首家购物艺术馆，都是当地地标建筑之一。集购物、写字楼、艺术展览、演出、工作坊、零售、休闲、饮食和娱乐等众多元素于一身的消费中心。艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点。K11的口号是In art we live ，艺术地生活，生活在艺术中。;客群定位：25 岁至50 岁追求现代生活的社会消费群体；中高端商务人群；中产阶级，以及拥有一定的经济能力，懂得享受幵追求生活品味的消费者。 业态定位：拥有租户当中30%为餐饮食肆，其余大部分为时尚服装及潮流配饰。有近20%的零售及餐饮品牌首次入驻，众多国际一线品牌入驻，并结合K11的核心理念构建独一无二的概念店。缺乏娱乐型业态，但是 “艺术”的引入能弥补此缺憾。 ;屋顶300㎡室内生态互动体验种植区“都市农庄”，种植了各类有机蔬菜，还饲养了好几头小奶牛，现实版的开心农场，让繁忙的都市人可以在这里快乐的体验一回农作的乐趣。;上海K11的地下3层3000平方米营业面积设置了一个常年艺术馆。 提供给本地的年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊，商业和艺术结合不再是一场秀与噱头。;7、室内装修：以艺术品来打造，关注细节，精雕细琢;7、室内装修：以艺术品来打造，关注细节，精雕细琢;水景瀑布 上海K11：高33米的人工水景瀑布（背面是垂直电梯）;9、空间亮点：多维阳光顶棚;10、景观亮点：空中旋转木马和垂直绿化;停车场在商场的最高层6-9楼，此处的商业价值比较低，用于停车场是国内比较少见； 外立面四面中面对大马路的两面以及内广场墙壁布置了垂直绿化，给人贴近自然癿感觉； 入口处做了个类似“卢浮宫”的建筑，吸引人流到项目并把人流直接导入地下； 景观电梯外是人工瀑布，有效利用了空间并给人艺术感； 项目的各个角落都有艺术品，在逛商场的时候时常可以带来惊喜，增长逗留时间； 接地铁通道的布置很有艺术氛围，吸