万国·首府广场租金定价及招商策略.ppt

定价思路：一、根据产品的商业价值将产品进行分区细分。二、将细分后的产品与三门当地城市的租金体系进行对比。得出板块间均价（参考慈溪新天地、上林坊,宁波天一广场的租金布局比例）三、不同版块内选取不同定价参考因子，进行平行比较，得出每套具体租金价格 根据产品的商业价值将产品进行细分（一层） 第一梯队：沿人民路商业街区，人气最旺，参考附近商业租金。 第二梯队：对面为人民广场，为单面街。商业价值与人民路有一定差距。 第三梯队：超市出入口商业,依托超市出口人流, 商业价值次之。 第四梯队：中庭内街商圈，商业氛围相对超市出入口商业较弱。 第五梯队：车行入口商业,北侧可以开门,商业可视性较高. 第六梯队：内街商业,可视性不高. 第七梯队： Z北外侧商业,可视性差,通达性差,商业价值弱. 版块间平均租金的确定： 人民路外侧一层：整个项目租金导入的价格参照，目前沿人民路一层平均租金为9元/㎡·天，以此租金设定人民路外侧一层平均租金。 南山路外侧一层：主街与次街租金价格的规律比值为1：0.8，考虑市民广场的建设，有自然的人流聚集能力，故取修正比值为1：0.9，设定南山路外侧一层平均租金为8元/㎡·天。 超市周边版块一层：类比宁波类似业态布局，内广场卖场大门周边商铺租金与主干道商铺租金的比值在0.6：1~0.7：1，取此版块均价为6元/㎡·天。 广场内铺一层：中庭内铺和中庭超市旁的商铺租金比0.8:1左右, 取此版块均价为5元/㎡·天。 内步行街商铺一层：类比同类型商业，根据之前论证，内外街租金比值关系约为1：3，取内街商业3~4元/㎡·天，同时z字型东侧优于人民路东侧明显。 z字型北侧一层：与超市周边板块形成类似的内外街格局，故取次板块平均租金价格为2元/㎡·天 根据产品的商业价值将产品进行细分（二层） 第八梯队：沿人民路商业街区 第九梯队：对面为人民广场，商业价值与人民路有一定差距。 第十梯队：有自然通道二层。 第十一梯队：中庭内街商圈，无自然通道二层 第十二梯队：链接第十梯队，商业价值有所提升 版块间平均租金的确定： 人民路和南山路外侧二层：对于无自然通道的二楼商铺，根据市场经验规律一二楼的比值关系为1：0.2~1：0.3，对于本项目取中值1：0.25，故人民路二楼的平均租金定为9*0.25=2.25元/㎡·天，南山路二层平均租金定为8*0.25=2元/㎡·天。 内侧无自然通道商铺二层：取内侧一层商铺（不包括二层能通过自然通道到达的一层）租金平均水平的25%。 内侧有自然通道商铺二层：根据天一广场公共楼梯口一二楼租金的比值关系为1：0.4，故取2.5元/㎡·天。 淘宝街：分享卖场人流，有自然通道到达，结合目前三门女人街的租金水平（40㎡年租金约30000元），取版块均价2元/㎡·天。 根据产品的商业价值将产品进行细分（三、四层） 第十三梯队： 3层商业, 双首层商业概念,价值略低. 第十四梯队：4层商业，为大板块商业，商业价值最弱。适合引进卖场和咖啡等商业。 版块间平均租金的确定： 对比：北京六佰本商业项目对比理由：同为双首层商业体,3层与底层商业的租金比例上具有可比性. 双首层商业的租金在2.5元/㎡·天左右 对比：与三门第五级商圈的租金进行对比。对比的理由： 产品的特殊性，周边县市没有类似项目参考，与本城市同类型的租金体系进行对比。 4F租金为1元/㎡·天左右。 版块间平均租金的确定： 宁波地下超市和周边商业的价格的比例系数在1：5-1：8之间，考虑到本项目的市中心位置和我们调查的开明街地下超市地理位置上更加接近，我们建议半项目地下地下超市和周边商业的价格的比例系数在1：7左右。 本项目超市入口处商业一层租金定价6元/平方米/天左右，因此地下超市的租金应该控制在0.85元/平方米/天左右。 版块间平均租金的确定： 参照宁波公共地下车位收费标准，白天4小时内5元，超过4小时10元，24小时20元，一般公共地下停车位24小时全天停放的可能性较小，选取10元作为本项目地下车位租金的估算标准。 99*10*365=361350元 平均租金分布 版块内商铺租金定价原则：版块内商铺平行比较 一、三、四商铺： 二层商铺： 二层无自然的通道，商铺租金价值的大小和铺位形状功能性的关系最为密切，故在二楼租金评分上的参照系数与一层有所不同，筛选后选择开间进深比、面积、视觉触及程度三大因素 这三大因素，开间进深比因素最为重要即决定了商铺的易用性，面积大小因素次之，可视性程度因素最弱 具体租金请参看《首府广场租金明细》 招商政策 我们提出“放水养鱼”的招商政策，从以下几个方面对项目进行培育： 合理的业态规划：有选择性的引入有一定经营能力的业态和商户。 租金优惠及免租期：开业前1-2.年给予商户不同程度的租金优惠。 后期项目的经营