三四线城市推广分析.ppt

* 偃师橄榄城推广策略分析 YanShi olive city promotion strategy analysis ? 郑州青铜骑士事业二部橄榄城项目组 ? ? 三四线城市营销背景下 因地制宜 深入了解三四线城市客户需求 准确把握三四线城市消费偏好 系统打造三四线城市专属案场 敏锐洞悉三四线城市渠道功效 炫耀心理明显，圈层聚集，容易扎堆…… 价格偏好、户型偏好、文化偏好…… 花园路、文化路、大学路、南三环…… 深挖小众渠道、直投渠道、SP活动…… 目录 《上部》 一二线城市与三四线城市的地产营销差异 《下部》 三四线城市背景下偃师橄榄城的营销之道 《中部》 青铜骑士三四线城市的地产推广案例分析 一二线城市与三四线城市地产营销差异 ＰＡＲＴ　ＯＮＥ 一二线城市与三四线城市的地产营销差异 ???市场成熟度较低——三四线城市 受政策和市场化水平的影响，三四线城市的房地产开发起步较晚且节奏缓慢。 住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后， 缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。 ???市场竞争度较高——一二线城市 一、二线城市由于开发时间的累积，以及众多开发商的扎堆集群， 整体开发水平较高，无论是规划、产品还是理念上，都进入成熟阶段， 但同时可开发土地资源日益减少，地产市场空间越来越小。 一二线城市与三四线城市的地产营销差异 ???市场容量小——三四线城市 三、四线城市规模较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限。 一个总量超过30万平方米的项目将可以占到市场很大比例的份额。 ???市场容量大——一二线城市 一、二线城市规模较大，人口一般在数百万到千万之间，市场容量巨大。 在郑州，一个百万方体量的项目都不一定算不上超级大盘。 一二线城市与三四线城市的地产营销差异 ???受行政影响明显——三四线城市 为了拉动经济增长和提升政绩，三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重。 一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的首长工程，享受各项税费等特殊优惠， 得到各方面的大力支持。 ???受调控影响明显——一二线城市 作为城市化进程的根据地，一二线城市的城市人口不断膨胀， 随之而生的是住房需求的不断扩张和房价的不断上扬， 因此国家宏观调控主要针对的便是一二线城市，其受影响程度也较明显。 一二线城市与三四线城市的地产营销差异 ???消费力弱——三四线城市 一般意义上来讲，三、四线城市的经济水平较之大城市要低很多， 大型的支柱产业少，欠缺成熟的经济产业链，消费者的消费意识守旧保守， 对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。 ???消费层次落差——一二线城市 任何领域的消费，在一、二线城市都存在着明显的甚至是极端的分化。 对豪宅的需求量不断攀升，而普通住宅的房价也为众人不能承受， 这种消费层次的落差，是目前整个一二线城市的通病所在。 一二线城市与三四线城市的地产营销差异 ???价格敏感度高——三四线城市 在三、四线城市中，房价永远是消费者最关心的因素， 尤其对商品房总价的敏感度极高。 均价和户型的设计往往会成为影响消费者选择的核心要素。 ???价格浮动性高——一二线城市 在一、二线城市中，房价不仅是消费者关注的因素， 也是开发商及营销团队的调控手段，根据市场环境以及产品的推介节奏， 价格存在很大的浮动性和可控性。 一二线城市与三四线城市的地产营销差异 ???文化偏好明显——三四线城市 城市规模越小，当地的传统风俗、人际交往和消费习惯等特点越为明显。 一方水土养育一方人，不同的民族、人文、气候、经济、传统等 自然和社会属性都会在当地的居住模式上打下深刻而独特的烙印。 房地产的开发和推广一定要经过充分的前期调研，尊重当地习惯。 ???个性消费明显——一二线城市 城市规模越大，城市的包容性也就越大。在目前一二线城市之中， 个性消费已经逐渐成为一种潮流，在房地产消费过程中， 消费者也更多的形成自我的个性偏好（如风格、户型等）。 一二线城市与三四线城市的地产营销差异 ??推广因地制宜——三四线城市 在三四线城市中的许多在成熟市场被验证了的开发推广策略， 在三、四线城市总是大打折扣。在三、四线城市独特的市场土壤中， 自有适合自己独特的推广方式 ???营销经验复制——一二线城市 随着房地产整个流程的逐渐规范化和成熟化，房地产营销在一二线城市中 逐渐走向一个经验复制的阶段。相对成熟的环境和成功的案例，为整个营销 提供了广阔而多元的舞台。 郑州青铜骑士事业二部地市项目推广分析 ＰＡＲＴ　ＴＷＯ 区域性地产巨鳄 政治线：与城市同生的行业巨头 城市线：漯河城市运营商 专业线：国际高端品质地产供应商 充分发挥品牌影响力 充分制造品牌附加值 昌建·外滩作为昌建开发的滨水都市综合体， 其品牌影响力和项目知名度在整个漯河城市广为传