小高层白领公寓房地产项目投资可行性研究报告.doc

总 论 项目名称：××花苑（一期）小高层白领公寓 建设单位：××××房屋业开发有限责任公司 建设地点：××市北京路豆腐厂，北接桃源北楼，东临××花苑二期，南为龙宇大厦，西面为桃源广场。 项目研究范围：在对该房地产投资项目的基本概算与成本估算、建筑户型设计、市场价格定位及客户对象分析、项目投资资金运作及相关财务指标分析。对项目的经济可行性进行综合评价。 项目编制依据：（一）《中华人民共和国国有土地使用证》（No 010643607） （二）《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编号98562） （三）《关于北京路豆腐厂至荣军鼓楼医院实施旧城改造的申请报告》（四）《中国××××花苑》（黑川纪念建筑.都市设计事务所） （五）国家计委和国家建设部发布的《建设项目经济评价与参数》 （六）国家建设部2000年颁发的《房地产经济评价方法》 （七）关于××××屋业开发有限公司等建设项目可办理有关手续的通知（城规指[2003]23号）。 建设单位概况：××××屋业开发有限责任公司。××××屋业开发有限责任公司为××花苑的房地产项目公司，公司成立于1995年，注册资金500万元。为项目公司，主要业务就是对“××花苑”商住楼项目进行房地产开发投资开发与经营。 可行性研究结论：经认真的调查研究，对建设开发××花苑（一期）的必要性进行的分析，对该项目投资后的收支和偿债能力进行了详细的测算。我们认为：建设开发××花苑（一期）从社会效益方面分析是必要的，项目市场稳定，从经济效益方面分析是可行的。 主要经济技术指标： 总占地面积： 3,039平方米 建筑占地面积： 1,257平方米 容积率： 11.80 建筑密度： 41% 总建筑面积： 45,092平方米 建设总投资： 8,971.74万元 其中：自筹 4,601.74万元 银行贷款 4,370万元 投资利润率： 24.44% 内部收益率： 54.17% 动态投资回收期： 1年零9个月 贷款偿还期： 8个月 项目总投资为8,971.74万元, 银行贷款总额为4,370.00万元，贷款利率为银行一年期贷款利率5.31%。经测算该投资项目的所需银行贷款的偿还期为：8个月。还本付息能力较好。投资回报率为24.44%，高于银行一年期贷款利率5.31%。项目内部收益率为54.17%，静态投资回收期为1年零10个月。 第一章 概 述 一、项目实施的背景 随着经济的不断发展，人们的经济条件得到了很大改善，开始注重生活品质和家庭投资。人们的生活质量在不断的提高，而住房——这一人们生活改善的重要标志，已经成为了市场消费的新热点。今年以来，全国房地产投资速度持续保持30％—40％的增长势头，中国房地产市场经过3年多的高位运行，目前还处在持续发展的热潮中，市场的需求持续旺盛。各地各种新的楼盘不断涌现。人们投资购买住宅，改善生活品质的需求逐渐释放了出来。 同时，为改善投资环境，塑造城市形象，积极向小康社会迈进，政府也开始大力促进城市的开发和改造，美化市容环境。 北京路豆腐厂巷到荣军鼓楼医院片区是××为数不多的在市区残留的旧危房。该区域原属桃源村、大厂村农村住宅和部分单位宿舍，区内部分房屋尚为土坯房屋，历史上没有进行过合理的规划、建筑密度大，住房拥挤，无安全防火通道，居民生活安全保障性差，临街面基本是以旧房、危房为主，对××市的整体市容环境造成了很不利的影响。为此，××××房屋开发有限公司配合政府提出的解决“城中村”问题，准备对该片区实施旧城改造，开发建设高层公寓，为美化××市容环境，塑造××的新型城市形象做出贡献。 二、项目建设必要性 （一）××是云南省省会，位于滇中高原，人口467万，其中城区常住人口超过170万，经济发达，文化丰富，是云南省政府和各省级机关、中央及外地驻滇机构的所在地；是全省的政治、经济、文化中心；同时，处于中国与东南亚国际大通道的起点，区位优势明显，城市发展迅速。因此，需要不断提升城市住宅的建设，以满足未来经济和社会发展的需要。 （二）住宅建设是国家建设小康社会中重要的一环，住宅品质是人民生活品质提高的重要标志。对国家而言，小康住宅是否普及直接标志着是否实现小康社会，各地政府皆将住宅建设列为重点。 （三）国家实施西部开发的战略对云南以及××经济起到了极大的推动作用，不断改善住宅等基础设施建设，是改善投资环境，扩大对外开放，加快经济发展的重