商业房屋租赁合同法律风险及防范PPT定稿.pptx

商业房屋租赁合同常见法律风险防范;目录;第一章 前言;一、房屋租赁合同的定义 《合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《城市房地产管理法》第53条：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。?;二、房屋租赁合同的法律特性;第二章 房屋租赁合同主要条款;第三章 房屋租赁合同纠纷案例分析; 一、房屋租赁合同效力纠纷 1、预租 2、在建工程出租 ;一、预租;四、法律法规及地方规范 1、全国性的法律或行政法规：无专门规定 2、地方性法规和地方政府规章： 《上海市房屋租赁条例》第九条 《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》第七条 《呼和浩特市房屋租赁管理办法》第十八条 五、案例 北京和德俱乐部有限公司与北京中粮广场发展有限公司房屋租赁纠纷案 ;二、在建工程出租;二、案例分析（续）;本案的争议焦点如下：　　一、关于本案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，对照本案情形，青田某制伞有限公司在2011年9月22日取得了出租厂房的建设工程规划许可证，该时间在一审庭审辩论终结前，故本案的租赁合同应认定为有效。　　二、关于本案合同解除后剩余租赁期内装饰装修残值损失如何分担的问题。因本案双方均同意租赁合同解除，但对合同解除后已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案中承租方虽未按照合同约定的期限支付租金，但出租方也存在将无建设工程规划许可证的房屋交付承租方，对承租方正常生产经营产生一定影响的过错，故双方均应对合同解除后剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担相应责任。;三、法律风险提示; 二、房屋租赁合同履行、解除纠纷 1、房屋维修 2、房屋结构变动 ;一、房屋维修;二、房屋结构变动;二、法律依据 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第七条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 《合同法》第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 ;三、救济手段扩展（讨论） 古蔺酒街案例 《物权法》第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。; 三、优先购买权纠纷 1、优先购买权 2、如何避免优先购买权纠纷;一、优先购买权;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十一条：　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 在买卖合同的主要条件确定后，即履行通知承租人的义务，通知的内容建议包括买卖合同的主要内容，如交易价格、付款方式、付款时间等。如承租人在受到通知后15日内未明确表示购买的，根据最高法院司法解释的规定，即视为承租人放弃优先购买权。 ;二、如何避免优先购买权纠纷; 四、其他 1、租赁备案 2、租赁房屋租赁期间发生所有权变动 3、承租人欠缴物业费，物业公司能否要求出租人付款？;1、租赁备案： 《商品房屋租赁管理办法》第十四条　房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。 第二十三条　违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。 ;2、租赁房屋租赁期间发生所有权变动 《合同法》（1999）第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的， 不影响租赁合同的效力。 《 最高人民法院关于适用〈中华人民共