房地产产品研究系列合院洋房叠拼专辑91276595.ppt

2011年整体成交情况：86-90㎡两房（两改三）和125㎡三改四走量较好 楼栋 房型 面积 总套数 剩余套数 G1、G2、G3、G12、G12a 两房 86 124 1 两改三房 90 674 360 三房 110 201 155 三改四房 125 258 97 四房 135-170 67 67 别墅 160/180/230 32 21 洋房 126-186 72 53 保利中央公馆创新产品叠墅，个性十足，亮点和缺陷同样突出 保利中央公馆叠墅实质上为变异的“5+1”洋房，通过入户方式的差异以及露台、地下室赠送提升附加值 南北入户层的高差设计和局部跃式的处理较有新意，英伦风情的外立面层次丰富，有利于设置露台赠送 户型缺少电梯导致客户对高楼层抗性较大 受制于容积率，栋距不足，造成底层户型缺少地面花园，价值贬损较大 底Town户型185 ㎡：南北双入户，赠送102 ㎡地下室以及23 ㎡ 下沉式花园，独立会客厅设计巧妙 约23平米下沉式花园，面宽4.7m 南北双入户，赠送约5平米南向入户花园，但实用性不高，而且北入户必须通过工作间，使用不便 7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一设计 利用户型拐角设置12平米独立会客厅，设计巧妙 三卧室均带凸窗设计，附加值较高 通往地下室楼梯较狭长，梯面宽度1.2m左右 二跃户型181 ㎡：创新南北双入户设计，赠送约78 ㎡地下室并带南北双下沉式花园，但地下室整体采光依然较差 1 1 2 2 入户向前上至二层 入户左转进地下室 北入户平台实际上在1层 创新南北双入户，但同时也存在竖向空间划分过于零碎的弊端，地下室缺少室外楼梯，通道采光不佳 7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一 地下室赠送南北双花园，但整体进深过长造成采光不佳 三卧室均带凸窗设计，客厅接南向双露台 三跃户型126 ㎡：赠送尺度较大，总计4露台，并通过卧室上空赠送11 ㎡次卧 大尺度赠送，总计4露台，4层赠送10平米空中花园以及11平米次卧 7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一 三卧室均带凸窗设计，主卧赠送8角凸窗 10平米挑高空中花园 顶跃户型179 ㎡（4F）：3F入户，南北4露台设计，7.75m超大面宽横厅 顶跃入户门 三跃入户门 先通过三层入户楼梯上至四层 顶跃入户位于3层，竖向空间划分过于零碎，通道狭长采光不佳 7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一 4层南北4露台设计，卧室带双层挑高8角露台 顶跃户型179 ㎡（5F）：赠送尺度大，同样南北4露台设计（顶跃户型总共拥有8个露台！），豪华主卧带南北双露台，并且为坡屋顶，可隔出附加空间 顶层主卧区为坡屋顶设计 顶跃5层同样采用南北4露台设计，特别是北露台，面宽4.75m，总面积20.4平米 卧室均外接露台，豪华主卧总面积23平米，南向双露台+分离式主卫+景观浴缸设计 主卧区为坡屋顶设计，空间感较强，可搭阁楼 从销售情况来看，自然去化条件下，低总价、景观好的户型受到客户青睐 Y6 ?401 ?402 ?401 ?402 ?301 ?302 ?301 ?302 ?201 ?202 ?201 ?202 ?101 ??102 ?101 ?102 Y5 ?401 ?402 ?401 ?402 ?301 ?302 ?301 ?302 ?201 ?202 ?201 ?202 ?101 ?102 ?101 ?102 Y2 ?401 ?402 ?401 ?402 ?401 ?402 ?301 ?302 ?301 ?302 ?301 ?302 ?201 ?202 ?201 ?202 ?201 ?202 ?101 ?102 ?101 ?102 ?101 ?102 叠墅销控表： 已售19套 可售93套 可售面积14339㎡ 可售金额1.84亿元 保利中央公馆线上以刚需小户型为主，并未对叠墅做针对性的大型推广，加上市场下行，高端产品均受阻，因此叠墅的去化只能说差强人意 叠墅成交总价在167-230万之间，其中底town和二跃单价在12000元/平米左右，三跃和四跃单价在13500-14000元/平米左右 比较区域内竞争对手金地和大华：金地在品质和园林上更胜一筹，大华有成熟社区的保证，因此保利中央公馆虽然产品有亮点，但仍然无法建立其市场优势 从去化户型分布来看，由于Y5、Y6邻近中央景观带，因此整体去化情况优于Y2 从去化楼层来看，走量产品集中在中间楼层，顶层少电梯、底层少花园，而且底层和顶层总价过高 淡市下对于类别墅产品的经验 目前下行对豪宅杀伤力巨大，如非必要，建议回避“类别墅”、“伪别墅”产品 类别墅产品的核心竞争力在于低总价之下的高附加值，任何违背该原则的项目只能是死路一条 让更多的人享受真正的地产服务 世联地产 You enjoy. We serve. * * 夏慕尼标准复式：入户花园、南北双阳台，连同