项目投资开发后评价方案.doc

项目投资开发后评价方案 第 PAGE 4页 共 NUMPAGES 4 页 项目投资开发后评价方案 评价目的 为了系统性地回顾项目投资的得失及整体开发计划的执行情况； 为分析挖掘项目投资开发的成功之处和问题所在，总结经验，吸取教训； 推动项目投资决策科学化和项目开发的目标化管理； 为后续项目的投资决策、在建项目的计划调整、已建成项目的后续完善提供最符合实际情况的参考信息； 帮助公司有针对性地提高企业管理和项目管理水平，从而持续改进产品和服务质量，提高项目运营能力和企业竞争力。 评价组织 公司组织成立 “项目投资开发后评价委员会”，此委员会应包括公司经营班子、投资发展部、营销策划部、规划设计中心、计划财务部、投资控制部、客户服务部、工程技术部和项目部等部门负责人和相关人员； 项目后评价的最佳时机为项目竣工后1～2年，一个大型房地产项目（五万平方米建 筑面积以上）的项目后评价时间大约为 2～3个月； 评价方式内外结合，以内部部门自评为主，外部客户满意度评价为辅； 公司也可以委托专业的咨询评估公司协助进行后评价工作。 评价的基本内容 3.1 对项目过程和项目结果进行评价，涵盖的环节包括：投资决策、项目定位、规划设计、工程建设管理、成本控制、营销活动、售后服务等。 3.2 过程评价 将可行性研究报告、项目定位报告、综合开发计划、营销计划等预定计划与实际执行过程进行对照、比较和分析，对完成计划的程度和能力进行总结，分析原因，总结经验和教训，提出改进建议。过程评价的内容根据项目投资开发周期的不同阶段，包括以下部分： 3.2.1前期准备阶段 项目可行性研究和投资决策； 市场分析与项目策划定位； 项目规划设计，包括方案设计对项目定位及品质的把握、后续设计的施工适应性和可行性； 3.2.2工程建设阶段 工程建设的质量、工期、安全文明施工管理、销售配合及现场技术问题处理； 工程预结算、建设过程中成本控制、合同执行情况； 工程建设管理的相关方协调。 3.2.3营销阶段 入市时机及入市姿态； 营销策略及其执行情况； 项目定价及销售控制情况。 3.2.4售后服务阶段 项目入伙姿态及入伙时间； 项目使用功能及质量缺陷情况； 项目入伙及后续服务情况。 结果评价 3.3.1先将项目投资开发的结果进行归类总结，提炼出具体的可评价的相关指标，并尽可能量化； 3.3.2将结果和原相关计划作对比，进行自评，查找和原计划的偏离，并分析原因； 3.3.3 将结果和其它优秀开发商的同类开发项目做横向比较，查找差距，并分析原因。 指标体系 后评价工作的相关指标应包含如下表中的内容： 类型 指标分类 指标内容 过程控制指标 周期 项目投资决策周期、设计周期、建设工期、销售周期 工程质量 竣工验收质量、质量缺陷返修率、顾客对质量的满意度 现场安全文明施工 文明施工满意度、安全生产评分、安全生产事故率 成本 建安成本、管理费用、销售费用、财务费用、税费 经济效益指标 投资效益 项目总收入、项目总投资、项目利润、销售利润率、投资利润率、财务内部收益率 资金使用效率 投资回收期、现金流量 社会效益指标 国民经济评价 项目开发总价值、项目开发净价值、项目投资利税率 居住水平 居住总人数、总户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密度 项目配套 项目配套设施、交通、防火、防震、安全性等 环境效益指标 小区环境 项目外立面、人均绿地占有量、公共设施 住宅使用功能 住宅标准、住宅户型、隔声、通风、光照、保温、节能、水电设施 评价程序 后评价工作按如下程序开展： 阶段 流程 工作内容 职责部门 输出文件 计划阶段 提出初步计划 根据项目需要和领导安排，提出《项目后评价计划》，由领导审批。 投资发展部 《项目后评价计划》 会议讨论 组织