商业房地产开发贷款项目评估要点.ppt

3.8 综合调查评估结论 * 借款人调查评估 项目基本情况调查评估 项目总投资及筹资计划 项目市场分析 偿债能力分析 贷款方式分析 银行效益及贷款风险分析 《固定资产贷款管理办法》 一.项目总体评价 …………………………………………………. 二.贷款意见及方案 ………………………………………………… 目 录 * 商业房地产开发贷款评估案例 4 4.1 某商业房地产项目简介 4.2 项目调查评估主要内容 4.1 某项目简介 项目名称：某广场项目 开发单位：某房地产开发有限公司 项目位置：某市某新城 项目业态：单栋超高层建筑，集超甲级写字楼和五星级国际酒店为一体的多功能综合物业 项目占地面积：7942平方米 项目规划总建筑面积：175901平方米 项目总投资：180283万元 申请银行贷款：105000万元 申请贷款期限：5年 * 4.2 某项目调查评估主要内容 借款人概况 主要调查了解注册资本是否足额到位、经营范围是否包括房地产开发及租赁、开发资质、营业执照等相关证件是否在有效期 序号 事项 内容 备注 1 公司名称 某房地产开发有限公司 2 法定住所 某市东路19号14楼 3 法人代表 张三 4 注册资本 美元8000万元 已足额缴付 5 公司类型 有限责任公司 中外合资 6 持股情况 某地产股份有限公司，持股25%; 某投资有限公司，持股75%。 7 经营范围 在某新城J1-1地块开发建设、销售、出租和管理自建的商品房楼宇及配套设施，有关房地产策划和推广咨询，中介代理服务，国际经济、科技、环保信息咨询服务（法律、法规禁止经营的不得经营，涉及许可经营的凭许可证经营）。 开发“某广场”的项目公司 8 经营期限 至止 自始 9 开发资质 暂定（编号1520133-4） 10 信用等级 2009年信用等级为AA 11 营业执照 企合粤穗总字第010289号 2008年已年审 12 机构代码证4 2008年已年审 13 税务登记证 国税440100665907934； 地税440104665907934 年审有效 14 贷款卡号 4401040008131306 年审有效 * 4.2 某项目调查评估主要内容 经营业绩 XX地产（香港联合交易所上市编号：27XX）成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。截至2010年6月30日，XX地产土地储备约2462万平方米，拥有超过90多个物业项目公司。XX地产的业务已扩展至北京、上海、天津等十一个城市和地区。XX地产在继续打造理想人居的同时，开始向商业地产领域进军。XX地产在XX市CBD中心所在地XX新城共有16个商业地产项目，建设总建筑面积约211.9万平方米的商业物业。除了丽思卡尔顿酒店、君悦酒店和XX中心为持有项目之外，其余项目将全部销售，可售面积约175万平方米。 XX地产在XX新城的写字楼销售以大宗交易为主，销售对象有国开行、无极限、上海浦发银行、TVB和龙粤通讯。在酒店管理方面，XX地产与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团、凯悦酒店集团、洲际酒店集团等合作，共同打造多家酒店。 * 4.2 某项目调查评估主要内容 借款人财务分析 国务院国资委财务监督与考核评价局《2010年企业绩效评价标准值》 * 4.2 某项目调查评估主要内容 项目合法性分析 项目备案表、四证取得情况、环评审批意见 序号 证件名称 证件编号 指标 1 某市国有土地使用权挂牌出让成交确认书 穗挂出[2006]第07号 面积7943.91㎡；成交价6.16亿元 2 国有土地使用权出让合同 440106-2006-000008号 受让方为富力公司；土地用途商务办公用地 5 建设用地规划许可证 穗规地证[2007]121号 用地面积7942㎡；建筑密度24.7%-28.1%；容积率≤18；总建筑面积≤142990㎡；停车位1001个 6 关于同意某新城J1-1地块修建性详细规划的复函 穗规批[2007]344号 建筑密度28.1%；容积率18；计算容积率面积142956㎡；商业12286㎡、办公100848㎡、项目部分楼层设置酒店面积29572㎡、公建配套250㎡；建筑限高。机动车停车位727个，自行车停车位776个。 8 关于办理某新城J1-1地块建设用地规划许可证更名手续的复函 穗土开函[2008]102号 9 关于某新城J1-1地块办公、酒店综合大楼建设项目环境影响报告表审批意见