世纪博瑞--北京第七街区项目产品建议书--cwb117.ppt

第七街区2#区域项目产品建议书 目录：一、项目区域市场价值解读部分1、区域资源配套分析2、区域的交通情况分析4、区域可利用价值资源分析3、项目区域市场劣势分析5、项目区域市场潜力分析二、区域市场及竟争对手分析部分1、京城东、西四环区域市场分析2、西四环区域项目发展趋势及数据分析3、西四环区域热销项目分析4、西四环区域竞争对手分析5、西四环区域产品对比分析三、项目2#区域产品规划具体建议部分 一、项目区域市场价值解读部分 1、区域位置综述： 项目位于北京西南部，临近长安 街，与中央办公区及金融街商圈相 连，通过西四环连接中关村商圈、 总部基地商圈。 2、项目区域周边资源配套一览： 区域3公里之内活动半径生活配套 ■教育 ■医院 ■金融机构 ■体育消费场馆 4、项目区域周边可利用价值资源 5、项目区域市场劣势——客户认同感不强 A、项目区域人口结构复杂，居住较为杂乱 岳各庄区域现状并不尽如人意，道路相对破旧，临街小商铺以及廉租房鳞次栉比，外来人 口流动极其频繁，脏和乱是目前居住环境的真实写照。 6、项目区域未来发展潜力 项目区域价值总结： 项目周边配套：成熟度不够，无城市生活高端配套作为品质生活的支撑。 项目周边道路：出行还算方便 ，道路建设会进一步得到改善。 项目可利用资源：项目西面和北面的城市公园，具有高档生活社区必备要素。 项目区域劣势：区域现状无优势，现场锁客能力需要加强。 项目区域未来：西奥生活升级 区域升值 二、区域市场及竟争对手分析 ■总建筑面积：83.76万平米 ■其中商业面积：2.5万平米 ■规划建筑面积：81.26万平米 ■住宅建筑面积：50.27万平米 ■其中地上建筑面积：44.5万平米，地下建筑面积：5.72万平米 ■容积率：2.74 ■绿化率：35% ■停车位：4605个，地上车位394个，地下车 位4211个 ■物业类型：普通住宅 ■建筑类别：板楼、板塔结合 ■地址：丰台西四环中路112号 ■社区：80万平方米，集酒店、办公、居住、休闲、商业、学校于一体的大型综合性社区。 三、项目2#区域产品规划建议 E、紫金长安项目客户情况： 客户主要来自项目五棵松周边区域及中关村区域、金融街区域 客户年龄集中于31-45之间，其中两居客户最多的为31-35岁，三居客户最多的为36-40岁，四居客户集中于36-45之间金融证券业类、房地产开发建筑类、IT类客户，二居客户为部门经理以上职务，三居、四居主要为高管以及决策层员工。 C、项目价格情况 项目均价8500，其中南北向均价9000，东西向均价7500。 D、项目销售状况 2005年8月开盘销售，9天内认购完毕，三个月内签约完毕。 A、远洋山水（南区 ） 2006年项目上市户型配比 B、远洋山水2006年项目销售户型分析 ■销售户型比三居最多，其次为两居 2、远洋山水 C、远洋山水项目销售状况: ■月均销售205套，约1.88万平米，销售均价从5797元/平米上涨到7704元/平米，8个月上涨32.9%。 客户主要来自项目五棵松周边区域及中关村区域、金融街区域 客户年龄集中于26-40之间，其中两居客户最多的为26-35岁，三居客户最多的为36-40岁，四居客户集中于36-45之间金融证券业类、房地产开发建筑类、IT类客户，二居客户为部门经理以上职务， 三居、四居主要为高管以及决策层员工 D、远洋山水项目客户情况 区域热销项目分析总结： ■紫金长安： 项目热销原因地理位置优越，客户群聚焦西部高端人群，户型以大户型三居、四居为主，价格低于客户预期。 ■远洋山水 邻近地铁与莲石路交通方便，社区规模大，逐步成熟，价格在区域市场属于较低档次，性价比高，客户定位准确。 4、最后来看未来区域主要竞争项目分析 100.00% 124.71 39531.49 100.00% 317 合计 26.21% 141.93 10360.8 23.03% 73 D4 41.83% 100.82 16534.49 51.74% 164 D3 31.96% 157.95 12636.2 25.24% 80 D2 面积比例 套均面积 面积 套数比例 套数 楼座 1、紫金长安 ■项目基本情况：总面积约4万平米，套均面积124.71平米，共317套。 A、各楼座产品分布 高端竞争对手 B、户型配比：以三居为主 C、产品特点分析 124.71 100.00% 39531.49 100.00% 317 合计 102.32 3.88% 1534.8 4.73% 15 小计 102.32 3.88% 1534.8 4.73% 15 东西向 半通透 102.37 16.31% 6449.25 19.8