买卖合同约定的违约金过高.docx

买卖合同约定的违约金过高 　　约定过高的违约金不受法律保护　　【案例回顾】　　XX年1月1月，A房地产公司与B业主签订了一份商品房买卖合同。在该合同中，双方约定的购房单价为8500元/平米，购房总价款为100万元；交房日期为XX年3月1日；A公司如逾期交房，每逾期一日，应按照购房总价款的万分之七的标准向B业主支付违约金。结果，A公司实际于XX年8月8月才通知交房，逾期达160天。按照合同约定，A公司应向B业主支付违约金11XX元一系列不可预见的客观因素造成A公司迟延交房，并非其故意、恶意而为；B业主一直未提出证据证明A公司迟延交房是否给B业主造成实际损失及该实际损失有多少；即使B业主存在实际损失，该实际损失一般为房屋的租金损失。根据当地租金标准计算该房屋在迟延交付期间的租金损失为购房总价款的3%左右，而根据合同约定A公司应支付的违约金却高达购房款总额的%，所以，合同约定的违约金明显过高。A公司请求法庭以租金损失为限，依法减少其按合同约定本应承担的违约金。　　该案经开庭后，人民法院参照当地同地段、同类型房屋的房屋水平，兼顾双方对合　　同的履行情况、过错程度及预期利益等综合因素，酌情调整A公司逾期交房的违约金按已付房款每日万分之二的标准计算，并判令A公司应向B业主支付违约金3XX元及商品房买卖合同纠纷案件的司法解释等法律法规，对合同违约金的标准，均有明确的限制性规定，超出限定标准部分的违约金，将得不到法律的支持和保护。　　在现实经济活动中，一方面，我们要充分利用违约金来保护自己的合法权益，另一方面，我们也应结合合同所涉交易的具体情形、违约行为造成的实际损失等情况，合理地设定违约金标准并主张违约金权利，这样才既能充分地保护自己的权益又避免在此过程中白白耗费大量的经济成本、时间成本和其他精力。　　【法条链接】　　一、《中华人民共和国合同法》　　第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。　　二、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》　　第29条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实　　际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。　　三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　　第16条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。　　第17条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　案例供稿人：江苏国之泰律师事务所詹吉夫律师　　XX年12月6日　　买卖合同中逾期违约金与逾期利息问题　　鉴于，欠款纠纷的买卖合同案件，所提出的诉讼请求除返还欠款外，当事人的金钱孳息损失，是以“逾期违约金”提起还是应以“欠款利息”提起的问题，在查阅相关案例及法条后，就如何准确定位该诉讼请求，发表一些个人的看法，也为今后该类型的诉讼案件提供一些思路。　　一、逾期付款违约金和逾期利息的概念　　所谓“违约金”，顾名思义，是指合同一方违反合同的约定，而应向合同相对方支付的一定金额。其存在的前提是合同对此有约定。逾期付款违约金就是合同双方约定当一方不按期履行其付款义务时，应向另一方支付的违约金。逾期利息，是指一方有向另一方支付一定金钱的义务，而其并未履行这个义务，另一方有权在向其主张支付本金时，同时主张本金延付期间的利息。　　由上可知，原告主张逾期付款违约金，应当有合同约定，而主张逾期利息，则不一定有合同的约定，甚至不一定是合同纠纷，只要能够证明存在欠款的事实即可。　　二、当事人在合同中约定款项支付的不同情形　　1、当事人既约定了支付款项的时间，也约定了逾期支付款项应承担的违约金或支付利息的标准或数额；　　2、当事人约定了支付款项的时间，也约定了逾期支付款项应承担违约金或支付利息，但未约定违约金或利息的计算方法或数额；　　3