20171115鄂州房地产市场研究报告.ppt

滨湖南路地块行政隶属为鄂州市鄂城区。属于鄂州市核心城区范围内，与光谷新中心最近距离45公里。因项目距离光谷较远，且被葛店隔断，区域购房客群会以鄂州本地客户为主。 宏观经济指标 2015年 全市总人口 110.18万 城区户籍人口 67.32 城区常住人口 68.13 GDP/增速 730亿元/11.4% 人均GDP/增速 6.6万元/8.46% 财政收入/财政支出 60.2亿元/75.61亿元 城镇居民人均可支配收入 24577元 社会消费品零售总额 262.1亿元 固定资产投资/增速 823.69亿元/22.7% 房地产开发投资（亿元） 21.09 全市商品住宅销售面积 61.74 平均交易价格（元/㎡） 4130 统计数据来源：鄂州市统计局 1、城市简介 2、城市布局 鄂城区由主城中心区向城东新区发展，地块位于中心区与新区交界处，处于城市发展轴上，区域发展势头良好。 城东新区发展定位：以现代临港产业和金刚石产业为基础的加工基地、以商贸物流产业为核心的区域生产服务业枢纽和以滨江文化为特色的城市生活服务业融合的综合城市新区。 恒大首府 目标地块 湖北国际物流核心枢纽机场 2、城市布局 鄂州民用机场项目是国家“十三五”重大生产力布局项目，湖北省“十三五”重大建设项目。鄂州市将依托这一项目，站在联接世界的高地，以临空产业为基础，大力发展高端前沿产业集群，打造国际航空都市区。 整个航空都市区投资规模将超过千亿元，预计带动20万人就业。 国际航空都市区建设，快速连通鄂州、黄石、黄冈，将会吸纳大量外来人口就业创业 航空都市区综合交通铁路将铺设一张外向型的铁路网，规划建成全世界首个航空、铁路（含高铁）、港航、公路多式联运枢纽。 可使黄石、鄂州、黄冈三市间的城际铁路形成便捷的环形网。 黄冈 黄石 3、区域：路网完善，但公共交通不足 党校行政学院站 7路、12路 距离项目270米 3、区域：日常生活配套较为完善 交通节点 距离 （km） 时间 （分钟） 市政府 5.5 11 商业中心 7 14 市实验小学 3 6 鄂州站 7 14 事项 是/否 描述 城市存在富裕人群 是 上市公司：多佳集团、武昌鱼集团、顾地科技、东方金钰； 鄂城供电公司，武钢矿业公司鄂州球团厂 交通是否便捷 否 通达性较好，持续改善中 区位是否被有钱人认可 否 环境、景观不足，配套条件认可度不足 是否能够配备当地最好的小学 是 实验小学、吴都中学距项目约3公里 小结：城市及区域是否具备做劳斯莱斯的条件 区域处于发展中，配套、交通有待进一步的完善，不具备做劳斯莱斯项目的条件 结论：鄂州市住宅2015年备案量176万方，2016年备案量217万方，同比增幅在23%。从近三年的表现看，年度备案量约在180-220万方 年度 备案套数 备案面积 2014年 17762 190.38 2015年 15391 176.61 2016年1-10月 19271 217.64 预计同比增幅 25% 23% 1、房地产市场——住宅市场年度成交 鄂州市住宅年度备案情况 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 月末可售面积 244.01 236.42 219 211 192.16 187.71 171.2 158.79 164.34 168.98 162.44 141.66 月度备案面积 20.55 9.8 18.35 16.76 21.9 15.17 16.4 18.52 15.05 15.96 20.4 28.78 备案均价 3379 3540 3411 3616 3416 3093 3293 3671 3641 3578 3911 3940 1、房地产市场——住宅市场2016年供需 结论：截止2016年底住宅存量142万方，去化周期8个月，整体均价稳中有升，住宅市场表现良好 截止2016年底，鄂州房地产市场住宅存量约142万方，2016年鄂州市场月均去化约18万方，存量去化时间约8个月，且住宅市场存量逐月下降，区域2016年住宅市场整体层面良好。 1、房地产市场——住宅成交结构 面积段（成交套数） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 60以下 191 40 86 44 77 71 102 322 127 63 69 112 60-90 366 201 317 268 336 229 334 374 296 420 519 761 90-120 455 276 545 492 529 380 451 432 441 464 693 974 120-144 667 261 610 547 782 467 496 463 349 372 515 703 144以上 117 75 82 95 132 128 57