美术馆物业管理方案.doc

目 录 第一章 项目分析、拟采取物业服务模式和机制 3 第一节 项目分析 3 第二节 物业管理服务模式 4 第三节 物业管理服务机制 5 第二章 项目人员配置、选聘和劳资管理、培训 7 第一节 项目人员配备及部门、岗位职责 7 第二节 项目物业服务人员的配备和选聘 17 第三节 项目人员的素质承诺 18 第四节 项目人员的劳资管理 19 第五节 项目物业服务人员的岗位培训和考核 20 第三章 物业管理日常服务标准、承诺指标及措施 24 第一节 管理总目标及承诺 24 第二节 承诺指标及采取措施 25 第四章 安全护卫服务 27 第一节 保安服务范围 27 第二节 整体安全防范措施 28 第三节 保安员岗位管理 29 第四节 消防管理 31 第五节 管理规定和管理作业规程 35 第六节 应急处理预案 57 第五章 房屋及设备设施管理标准及措施 63 第一节 工程管理服务范围 63 第二节 房屋建筑的日常养护标准及采取措施 64 第三节 供配电系统设备运行管理维护标准及措施 67 第四节 弱电系统设备运行管理维护标准及措施 70 第五节 给排水系统设备运行管理维护标准及措施 73 第六节 暖通中央空调系统设备运行管理维护标准及措施 76 第七节 消防系统设备运行管理维护标准及措施 78 第八节 设备机房、值班室、管井等清洁管理标准及措施 81 第六章 房屋及设施设备维护修缮计划及实施细则 82 第一节 房屋建筑维护修缮计划及实施细则 82 第二节 供配电系统设备维修 83 第三节 弱电系统设备维护修缮计划及实施细则 85 第四节 给排水系统设备维护修缮计划及实施细则 86 第五节 暖通空调系统设备维护修缮计划及实施细则 87 第六节 消防系统设备维护修缮计划及实施细则 88 第七章 工程档案管理、计算机应用和工程管理制度 90 第一节 房屋及设备档案的建立 90 第二节 房屋及设备档案资料的管理 93 第三节 计算机在管理工作中的应用 95 第四节 工程综合管理制度 96 第八章 项目接管验收方案 102 第九章 物业管理服务费测算 106 第一章 项目分析、拟采取物业服务模式和机制 第一节 项目分析 一、项目概况和功能分析 某某美术馆：位于北京市 位 配置人数 项目 管理处 项目主管 1人 安全 护卫组 班长 1人 护卫员 负责馆内安全维护 7人 消防中控 负责24小时运行值班 4人 楼宇自控 负责24小时运行值班 4人 小计 16人 设备 运行组 空调运行技工 负责馆内三个冷冻机组运行 4人 高压配电值班 负责24小时运行值班 4人 小计 8人 工程 保障组 综合维修技工 负责馆内公共区域及设备设施维修保养 4人 弱电技工 负责管内所有弱电系统的维修保养 1人 小计 5人 项目管理处总合计 30人 二、部门职责及岗位职责 1、部门职责 安全维护组 ——全面负责美术馆馆内治安、消防安全管理工作。 ——负责与上级政府治安、消防、主管部门的协调。 ——负责美术馆内消防、治安中控室、楼宇自控室的管理工作。 ——负责公共房间被用钥匙的管理和馆方委托钥匙的管理工作。 ——负责治安、消防培训、演练和全面消防检查工作。 ——负责组织落实护卫员系列人员的培训、考核工作。 ——完成上级安排的其它工作。 工程保障职责 ——负责对涉及工程项目供方的评审和选择工作。 ——负责馆方委托管理的房屋及设备设施的管理工作。 ——负责房屋及设备设施的标识管理工作。 ——负责监视和测量设备的购置、检验、效验、失准报废等工作。 ——负责设备的管理、选型、检查、报废工作，组织对设备设施的更新改造。 ——负责年度房屋完损等级的评定工作。 ——负责与物业有关的工程档案的管理工作。 ——负责落实工程系列人员专业培训工作。 ——完成上级安排的其它工作。 设备运行职责 ——负责美术馆项目高压配电室运行值班、空调机房运行值班。 ——负责运行值班记录的填写。 ——负责设备室内的卫生、保洁工作。 ——负责落实值班人员的培训工作。 ——完成上级安排的其它工作。 2、岗位职责 ★ 项目管理处主管 ——主持美术馆项目管理处管理资源配备，贯彻公司总经理负责制的管理体制和层级管理原则，决定美术馆项目管理处组织机构的设置及其职权与相互关系。 ——负责美术馆项目管理处管理资源配备，决定主管以下员工的录用、考核、奖罚、晋升及人事变动。 ——组织编制美术馆项目管理处年/月度工作计划并组织实施，审批各职能部门的年/月度工作计划，并指导、监督其实施。 ——审批美术馆项目管理处预算，控制管理资金使用、费用开支、成本消耗、提高管理的经济效益。 ——定期召开管理例会，听取工作汇报，及时处理职能部门反映的各种问题，协调各部门的工作