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商务酒店建设项目 可行性报告 2010-12-09 第一章 总论 ?1、1 项目概况 建筑主体为六+一层框架结构。一楼是商业铺面和酒店大堂。二层为餐厅和茶房三层至五层为客房。可改造客房84间。主要通道为电梯和步行楼梯，配备有消防通道一个。地下室有40个左右车位的停车场。大堂配置有总台；大堂吧；行李寄存室；大堂副理；公卫等，面积200m2左右；商业铺面可办理旅游票务和酒店商场面积500m2左右。二层配置多功能茶餐厅（酒吧演绎厅）面积200m2左右；茶房棋牌包间面积400 m2左右；商务中心一个（数码港提供上网、文字处理、复印、扫描、刻录等服务）面积40 m2左右。三层至五层配有客房84间（商务标间）电视、空调、光纤接口、淋浴房、开水器或饮水机等面积25 m2左右。六层为会务区和休闲娱乐区。配有会议室4个，大会议室1个面积160 m2左右，可容纳150-180人；中型会议室1个面积80 m2左右，可容纳60-80人；小型会议室2个面积40 m2左右，可容纳20-30人；多功能厅一个200 m2左右。 地理环境位于XX..口岸附近；临近主干道；距机场一小时车程；距火车站20多分钟车程；人行通道桥工程横跨XX河，连接福田口岸联检大楼和落马洲支线管制站，是连接XX地铁4号线和香港港铁落马洲支线的口岸枢纽工程；周边有富裕小区。 租赁期限及价格：5年1200万 1、2 项目提出的背景及建设必要性 XX市作为口岸城市，连接大陆与香港，是新兴的现代化城市。电子业、制药产业、旅游业作为XX的支柱产业，频繁的商旅活动带动了XX酒店业的快速发展，知名连锁酒店林立，高星级酒店（四星、五星）收入占XX酒店业总体收入的70%以上，代表了行业的总体水平，引领了XX酒店业发展。商务散客作为XX酒店业的主要客源，商务型酒店在XX所占比例高达85%以上，商务型酒店占高星级酒店的约90%，XX南山区高星级酒店100%为商务型酒店。在此背景下，我们准备开发建设的商旅商務酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 第二章 市场调研及前景预测 2、1 商务式酒店的概念 商务酒店是以商务客人而非旅游度假客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70%。与度假者相比，商务客对于酒店的选择更挑剔，但同时也愿意为服务支付更高的价格。度假者希望的是在酒店找到家的感觉，追求的是“宾至如归”，而对于日理万机的商务客来说，酒店还要有宴会厅、会议室和商务中心。一家好的商务酒店通常有以下特点：位置好，距离商务活动中心比较近（商务客人的时间通常很宝贵，不愿意在交通上花太多时间）；酒店的商务设备齐全；不低于四星级，由酒店管理集团统一管理。 2、2 商务式酒店的流行趋势 商务酒店的基础设施建设与传统高档酒店差不多。不同之处在于，商务酒店的服务对象更具有针对性，提供的服务内容更具纯粹性。它是传统酒店的升级版。像住邦商务中心即将推出的商务版假日酒店，是“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务”为全新定位，成为传统酒店升级后的商务版代表。 为了充分满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要,这种商务酒店无论从产品设计上还是从专业服务上，完全围绕“商务”的核心要求进行运作。以住邦商务假日酒店为例，供量仅30套，全部都是五星级以上配置的超豪华套房，大大超过国家规定的五星级客房面积的标准。这种酒店与写字楼同时开发的酒店社区形式，以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户、驻京外籍工作人员的短期住宿等需求，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置。在酒店服务方面,住邦计划提供24小时服务，随时接受酒店预定，甚至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。同时，住邦特邀有着丰富酒店管理经验，旗下管理着国贸酒店、中国大饭店等多家高级酒店的国贸酒店管理公司进驻，负责酒店的经营和服务，以及酒店预定，以保证服务质量，而消费却比周边的高档酒店优惠很多。 先前投入使用的住邦商务酒店现在已进入紧张运作中，酒店的专业商务服务优势已经充分的体现出来了，它更好的为各界商务人士服务。 第三章 经营策略 3、1 经营思路 ? 整体定位为“中高档商务型酒店”。一个由XX独有经济特色；丰富的商业资源；方便快捷适用的配套功能和专业而个性的服务构成的酒店。 锁定的消费群体为一是国内差旅商务客人；二是国外自游人旅行的客人和留学生；三是途径XX中转的旅客；四是重点放在市内的各型的商务会议；五是适当发展高端旅行团队。从周边情况分析。酒店应该面向差旅散客和公司的业务人员。利用网络宣传和服务员良好的语言环境来吸引国外自游人旅行的客