行政管理本科社会调查报告.doc

………【精品资料区整理，必属精品 有需要请购买】………… ---------【喜欢这个文档，请先收藏起来】---------------- ---------【需要这个文档，请把它下载到电脑里】---------------- 无锡房地产市场政府调控效果 ——对新政出台后无锡房价情况的调查报告 [摘 要] 住房制度改革后，市场成为市民获取住房的唯一途径，对住宅的需求也由此得到了空前的释放。住房问题不仅关系到百姓的切身利益，还直接影响着和谐社会的建设。但是近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升，面对房地产市场的泡沫现象，国家给予了高度的重视，出台了一系列的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，但从实际来看，宏观调控的效果并不十分明显，房价依然坚挺甚至频频创出新高，中低收入家庭面对如此之高的房价，恐怕也只能“望房而兴叹”。为此，中央明显加大了对HYPERLINK /房地产市场的调控力度，自4月14日以来国务院房贷新政重拳出击，推出了一系列的房地产调控政策，本文以无锡为例对此次调控政策的效果进行调查，意在了解无锡市民对调控的满意程度以及无锡房价的发展趋势。 [关键词] 房地产市场；房价；政府调控；调查研究 一、引 言 （一）无锡房地长市场现状分析 人们都说房地产业是一个暴利行业，自2003年1月首次评选2002年“中国十大暴利行业”以来，房地产从2002年第一版到2004年，连续三年“荣膺”十大暴利行业之首。2005年、2006年在国家实行了密集的宏观政策对房地产业进行调控的情况下，房地产业依然再度登上该排行榜，并且位居前列。从统计数据来看，我国房地产市场的平均利润率普遍都在10%以上，部分中高档房地产的利润率更是高达30%-40%。 房价收入比直接反映出房价水平与居民自住需求的匹配程度，据无锡市统计局数据，2009年全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资43346元，那么以家庭为单位，年收入平均为8-9万。目前无锡商品房成交均价在7000元/平-8000元/平，那么买一套最普通的商品房需要70万，如此一算，房价收入比已近9倍，也就是说以家庭为单位，不吃不喝9年，才能买得起房。但是，房价收入比的计算使用的是全市新建商品住房均价且包括经济适用房，大量身处高房价地区，拿着平均收入的人感到有点不真实，据相关数据显示，无锡2009年的城镇居民人均可支配收入只有25027元，远远没有达到7万的标准，那么，无锡市区内的房价收入比应该是多少呢？以崇安、南长、北塘三大区域成交均价来算，目前无锡市区内新房成交价格在11000元/平米左右，掐指一算，无锡市中心的房价收入比应该在19至20之间，也就是说如今想要在无锡市中心买套房子需要不吃不喝19-20年。 （二）房价持续上涨的原因 引发房地产市场房价持续上涨的原因其实就是房地产开发商在获得土地后，凭借垄断土地使用权而处于垄断地位，致使项目建设和产品销售环节成为非竞争性的状态，之后再按照“成本+垄断利润”的原则确定其产品的价格，这也是房价坚挺的根本原因。另一方面，房地产商依靠其在房地产市场上的垄断地位，与中介和媒体联手虚构买卖合同，隐瞒房源，恶意炒作，哄抬房价；由内部员工虚拟“客户”签定购房合同以骗取按揭贷款，或者倒手买卖拉抬房价、造成楼盘旺销假象；甚至雇佣民工排队购房，营造抢购氛围，而虚假的“折扣”、“激动人心”的开盘狂销，运用多种手段人为制造“房屋短缺”的现象，引导消费者的心理价位，不断抬高房地产的价格。 （三）房地产调控的新政策 针对房地产市场日益严重的泡沫现象，在“两会”闭幕后，中央调控HYPERLINK /房地产明显加大了力度，推出了一系列的房地产调控政策。新政策规定：首先，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；其次，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第三，在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；第四，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人HYPERLINK /房产收益的税收政策；第五，对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停放贷。中央政府所颁布的这一系列的调控政策，主要是针对投机性炒作的抑制、对住房需求的抑制、对地方政府在房地产市场上作为的要求和规定。其政策意图是希望保持房地产市场的健康发展，房价增幅不要过快，让中低收入家庭能够买的起房、住得起房。 2010年4月14日在国务院常务会议决定提出用差别化的信贷、税收和土地政策为高烧不退的房地产市场的新“国四条”之后，4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。在无锡本地，市