征用集体土地涉及的土地及房屋.doc

PAGE 2 - 征用集体土地涉及的土地及房屋 拆迁补偿价格评估实践 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc175361679 前言 PAGEREF _Toc175361679 \h - 1 - HYPERLINK \l _Toc175361680 第一部分 集体建设土地的房屋拆迁补偿评估 PAGEREF _Toc175361680 \h - 3 - HYPERLINK \l _Toc175361681 一、集体土地房屋拆迁管理 PAGEREF _Toc175361681 \h - 3 - HYPERLINK \l _Toc175361682 二、房屋拆迁补偿估价的特殊性 PAGEREF _Toc175361682 \h - 5 - HYPERLINK \l _Toc175361683 三、集体房屋拆迁补偿价格评估方法 PAGEREF _Toc175361683 \h - 7 - HYPERLINK \l _Toc175361684 四、实践之一——集体土地房屋拆迁补偿估价测算 PAGEREF _Toc175361684 \h - 15 - HYPERLINK \l _Toc175361685 五、实践之二——集体土地房屋拆迁补偿标准的管理 PAGEREF _Toc175361685 \h - 22 - HYPERLINK \l _Toc175361686 六、小结 PAGEREF _Toc175361686 \h - 27 - HYPERLINK \l _Toc175361687 第二部分 农用地征用补偿价格评估实践 PAGEREF _Toc175361687 \h - 29 - HYPERLINK \l _Toc175361688 一、土地征用补偿 PAGEREF _Toc175361688 \h - 29 - HYPERLINK \l _Toc175361689 二、农用地征用区片价评估 PAGEREF _Toc175361689 \h - 30 - HYPERLINK \l _Toc175361690 三、农用地征地区片综合地价测算 PAGEREF _Toc175361690 \h - 34 - 前 言 依据土地利用特征的不同，在集体土地的征用中，对征用集体土地所涉及到的土地及房屋拆迁补偿价格评估主要分为两个方面的问题，一个是对集体建设土地即集体土地农村房屋的拆迁补偿价格问题；另一个是对集体农用地（包括荒地）的征用补偿标准评估问题。 第一个问题主要集中于城镇建成区或规划区内，随着农村城市化和城市郊区化，城乡结合部集体土地房屋拆迁量越来越大。征地拆迁是指国家因公共利益的需要，经依法批准将集体所有地土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予补偿的行为。城市房屋拆迁是指因城市建设项目的需要，取得房屋拆迁许可证的拆迁单位（拆迁人）与被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）订立拆迁补偿安置协议，按照协议实施房屋拆迁的行为。我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地地上建筑物的拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴，适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定。而农民集体所有土地地上建筑物的拆迁，属于集体土地征用中房屋拆迁范畴，适用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。房屋拆迁管理部门和土地管理部门分别是城市房屋拆迁和集体土地征用中房屋拆迁的主管机关。由此可见，集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动，其各自遵循不同的程序和规则来实施。由于农村与城市之间经济发展水平差异很大，很难制定一个统一的标准，致使集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁在补偿安置方面存在高低不等的标准，在拆迁中，两种补偿安置标准的选择适用，往往成为当事人各方争议的一个焦点。由于《土地管理法》及《城市房屋拆迁管理条例》所调整的对象范围不同，城市规划区域内不同性质土地上的房屋拆迁补偿适用于不同的政策。这就造成了同一项目或相近地块，由于土地级差和级别交叉，国有土地与集体土地的性质不同，房屋有无证照等原因，适用于不同的补偿标准和拆迁政策，群众所获补偿存在明显差异，有的地方能相差数倍，主要表现为集体土地上房屋拆迁补偿价格明显低于其实际市场价值。将在第一部分中介绍城镇规划区内集体土地房屋拆迁补偿价格评估的一些实践做法。 第二问题的产生随着社会经济的发展，一定量的农用地，特别是耕地被征用是不可避免的，根据有偿使