土地一级开发研究.doc

目 录 第一部分 土地一级开发赢利模式 01 一 固定利润率模式 02 二 土地补偿模式 02 三 利润分成模式 02 第二部分 土地一级开发程序 03 一 确定一级开发企业 03 二 土地一级开发行政审批 04 1 规划局——选址意见书 05 2 发改委——立项批复 05 3 土地局——用地预审复函 06 4 环保局——环境评价 06 5 园林局、市政局 05 三 征地补偿 07 1 征收原为建设用地的集体土地 07 2 征收原为农用地的集体土地 08 3 农用地转为建设用地的审批 09 4 安置补偿 09 四 拆迁安置 09 1 拆迁公示 11 2 确定评估公司、拆迁公司 11 3 入户调查与测量 11 4 拆迁评估 11 5 编制拆迁计划方案 11 6 办理拆迁许可证 12 7 拆迁实施与拆迁补偿 12 四 土地一级开发基本建设 13 1 道路管线工程 15 2 给水排水工程 16 3 电力热力工程 16 4 通讯通气工程 17 5 场地平整工程 17 第一部分：土地一级开发赢利模式 土地一级开发 所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能和市政地下基础设施配套指标的要求，统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为 土地一级开发是土地出让前的运作方式，一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。土地一级开发可以是由政府来操作，也可以政府委托企业来做，政府负责管理和监督 土地一级开发盈利模式 工程总承包模式 土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8％） 利润分成模式 重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成 土地补偿模式 土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大 第二部分：土地一级开发程序 参考北京和其他发达城市土地储备开发的案例，确定公司进行土地一级开发要经过的基本程序为： 土地一级开发招投标及确定一级开发企业 北京市从2007年起开始实行招标程序确定土地一级开发单位，土地储备中心与中标企业签订《土地一级开发管理委托协议》，之后由开发企业具体实施地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设 郑州市目前还没有具体确定选择土地一级开发企业的方式，所以操作的空间还是很大 土地一级开发行政审批 总的来说，企业在实施土地一级开发过程中要进行的行政审批工作主要是：（1）到规划部门办理规划手续；（2） 规划局—选址意见书 土地一级开发企业在取得一级开发权之后，要到规划部门征求规划意见，确定项目选址是否符合城市规划 1） 所需提供的材料 开发企业出具的申请书 规划申请表 国土局土地一级开发批复文件 营业执照(开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批准文件)； 经测绘部门认可的1／1000数字化地形图两套； 建设单位经办人身份证 法律法规规定的其他文件 2） 办理流程 用地处转总工室审查（用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划 用地处签署意见上报局业务会批准 主管副局长批准公示 郑州规划局网公示7天 市信访办、用地处盖章 主管副局长批准发证 领取选址意见书 规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3） 办理时限 60个工作日 发改委——立项批复 土地一级开发属于固定资产投资，数额巨大，按照相关法律法规的规定，要取得发展委的立项核准后才能动工建设 1） 所需提供的材料 土地局土地一级开发批文 选址意见书 建设用地预审复函 项目可行性研究报告 2） 办理流程 发改委投资处组织召开项目可行性研究报告论证会。（市规划局、市财政局、市环保局、市物价局、市地震局、市国土资源局、市人防办、市电业局、市房管局、市建委、市武警消防支队、市自来水总公司、市建投咨询公司） 论证会各专家提出评审意见，形成会议纪要 市建投咨询公司调整可行性研究报告并报发改委投资处 发改委投资处签署意见上报 主管副主任签署意见 主任批准下文 领取立项可研批复 3） 办理时限 30个工作日 土地局