万科中信顺驰规划设计阶段的成本管理方案.ppt

 规划设计阶段的成本管理 房地产规划设计的全局观---全程设计 规划设计决定品质、成本和品牌 规划设计在投资决策阶段的工作 全程设计对成本管理的意义 规划设计阶段成本管理的宏观意识 规划设计阶段成本管理的内容 规划设计直接成本 产品建造成本 定位成本 企业品牌建设成本 品牌互动成本 企业运营能力成本 组织运营成本 设计阶段成本管理的目的 —对设计人员而言是任务， 对成本人员而言应前置而持续 避免两种现象： 成本部门应制定项目目标成本。 设计部控制目标成本偏差率。 保证安全和品质的前提下，减低含钢量 *人均设计管理面积 人均设计管理面积 某集团公司04年人均设计管理面积一览 合理设计费标准： 根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如 国内一线品牌设计公司--元/M2 国内二线品牌设计公司--元/M2 国外一线品牌设计公司--元/M2 国外二线品牌设计公司--元/M2 顺驰项目周期统计表 万科项目周期 拿地到开盘： 多层项目9个月； 高层项目12个月； 7个月,从拿地到施工图 7个月,从拿地到施工图 设计周期建议 建筑设计阶段成本效益最大化的目标： 建筑专业是建筑形态对客户需求的彻底体现以及具有市场竞争力的产品创新。 结构专业是最优化的结构形式。 设备专业是最优化的部品选择。 41度旋转，是景观的要求，也是个性的体现 结 构 成 本 优 化 1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化 （1）结构型式的确定 （2）桩基型式的确定 标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量， 为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件 大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形成战略伙伴合作关系，达到双赢。 设计变更签证率 设计变更原因 1.设计类： A.超成本目标 B.设计优化 C.设计错误 D.设计缺漏 E.补充设计 F.二次设计 G.现场条件 设计变更签证率控制 很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10％， 其中重复性错误占相当比例。 为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下： 1）建立施工图阶段的长期合作伙伴； 2）给予合理的设计周期； 3）甲方完善标准化构造设计； 1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力 能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。 2、严格执行成果标准; 准确执行各阶段设计成果标准， 3、减少人为增加的工作复杂度： 户型种类适量为准。 当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。 4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置： 将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施； 5、提高决策效率； 公司内部的决策机制 项目公司、区域公司、集团三者的关系； 完美、效率、风险之间找平衡 6、选择优秀的设计服务商 选择合适的人做合适的事可以事半功倍 9.计划执行力,随时”拉警报”; 10.标准化与创新,循环式上升; 11、加强设计管理人员的专业水平和职业素养 百仕达-红树西岸 2、结构计算数据的审核 结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 （1）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地 类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。 （2）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。 3、 细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。 （1）Ⅲ级钢的应用 由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用 （2）合理归并结构构件 结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利 于施工控制。 1、成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。 2、结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物