土增值税清算操作指南.doc

PAGE PAGE 1 土地增值税清算操作指南（试行稿） 第一部分 土地增值税清算工作流程 一、纳税人主动申请清算的 纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，在10日内做出是否受理的决定；税务管理员对受理的清算项目清算调查核实，提出清算审核意见，由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。 流程：纳税人清算申请→税收管理员清算受理→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税 二、税务机关认为有必要进行清算的 税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地增值税清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对受理的清算项目清算调查核实，提出清算审核意见，由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。流程：确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门审核→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税 第二部分 土地增值税清算具体操作 第一节 清算前准备工作 一、清算对象的确定 1、政策规定 土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。 土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 （摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号文） 2、相关因素分析 根据国税发[2006]187号文件的规定，土地增值税清算分纳税人主动进行清算和主管税务机关要求纳税人进行清算两种情况。无论是哪种情况启动清算程序，都要求主管税务机关加强房地产项目管理，在日常税收征管中获取相关信息，收集与完工开发产品相关项目的有关资料，做好房屋销售登记信息比对分析，控制房地产企业房屋销售情况、销售进度情况，并重点关注以下因素： ①房地产开发项目已进行竣工结算，是否已进行了工程竣工结算审计。 ②房地产开发企业转让房产的价格是否在同一地区明显偏高，房价涨幅是否较大。 ③房地产开发企业取得土地时间是否较早、是否以优惠方式取得的土地（如政府划拨等，政府补贴等）。 ④项目是否分期开发（对项目的分期可以参考房地产企业提供的销售许可证上当期可销售范围及企业内部核算要求的分期范围来确定，原则上按项目为清算单位）。 ⑤对于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算时应重点核实其实际已销售面积是否已占可销售面积之间的比例，是否达到85%的比例，如果没有达到85%的部分，是否转为自用或者出租。 二、清算资料的收集 税务人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料： 1、纳税人应报送的资料 ①房地产开发企业清算土地增值税申请审批表、土地增值税纳税清算申报表及各项明细表； ②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； ③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料（详见下一条）等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。 2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料 ①开发项目立项批复（发改委文件）； ②规划申请、报告及图纸（企业报送规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划局）； ③土地使用权证（发证机关：国土局）； ④建筑工程施工许可证（发证机关：建设局）； ⑤建设工程施工图设计文件审查批准书（建设局核发）； ⑥预售价格核准批复（物价局核发） ⑦商品房销（预）售许可证（房产管理局核发）； ⑧工程竣工备案表（备案机关：质监局牵