物业管理概论..docVIP

物业管理概论 前言 一、物业概念的界定 2、我们所讲的物业概念 物质对象:各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地 非物质对象:拥有物质对象及其自然附加的相关权益。 3、物业的分类(物质居住性、商业性、工业、特种物业 二、简单介绍 1、物业管理的起源与发展 近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国希尔女士 现代意义上的物业管理起源于19世纪末的美国A.霍尔特1908年的芝加哥建筑管理人员组织(CBMO建筑物业主组织(BOO建筑物业主与管理人员协会(BOMA 物业管理在我国的发展 (1香港管理模式来源于英国,二战后的发展期;20世纪60年代正式产生 (2内地历程:雏形—变形—市场化管理模式引自香港;在发展中参阅欧美 深圳1981年3月10日深圳市物业管理公司近20年物业服务公司迅速发展 2、物业管理行业的发展前景 (1发展环境法律环境:1994 《城市新建小区管理办法》1996 《房屋接管验收标准》《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》1997年《物业服务合同示范文本》1998 《物业管理企业财务管理规定》《共用设施设备维修基金管理办法》2003 《物业管理条例》《业主大会规程》2007 《物权法》新规定2007年修订2009年修订 (2经济环境,城市居民收入增加,置业意识提升;城市居住环境改善 (3社会环境,生活节奏加快,居民素质提高 (4科技环境,现代建筑科技含量越来越高,功能越来越完备 (5入世环境,海外资金的介入使竞争越来越激烈 (2我国未来物业管理的发展方向 物业管理—对现有物业的维护与维修,提供服务,保持正常的运行状态 物业设备管理—物业管理专业化的结果。通过对人和工作环境的协调,创造良好的工作环境。 物业资产管理—把现有的及潜在的物业当作资产来经营。(理财与投资 房地产组合投资管理—当前最高形式的管理模式。帮助房地产确定投资方向,为业主提供价值参考,以实现收益最大化。 (3、物业管理行业的性质服务性行业第三产业 (4、物业管理与房地产业的关系 第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平 第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用 第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额。 万科金地卓达恒辉华银 (5、从业人员的素质 专业素质:经济学、服务经济学、管理学、法学、社会学,心理学、建筑学 形象素质:个性特征个人形象健康的体魄 第一章、物业管理概述 第一节、物业概述 一、物业的含义 1、物业:property 或estate;财产资产房地产 正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以 及依托于该实体上的权益。 2、构成要素(实体形态和非实体形态 已建成并具有使用功能的各类居住性和非居住性建筑 与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施 与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路附着于上述实体的各项权益二、物业的性质 (一自然属性1、二元性2、有限性(稀缺性3、固定性4、差异性和多样性5、永久性和长期性6、配套性和系统性 (二社会属性 1、经济属性商品性、稀缺性、保值增殖性、政策影响性 2、法律属性反映在物权关系上,在物业交易过程中,不是单纯的建筑物的所有权,而是与之相关的一个权利束 三、物业的分类 标准不同,分类有差异 1、根据使用功能分:居住物业—住宅小区、公寓、别墅 办公物业—写字楼 商业物业—综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所 工业物业—厂房、仓库、货场等 特种物业—医院、体育馆、学校、广播电视等 2、按物业所有权性质分:专有产权物业共有产权物业 3、按业主的多少分:单一产权物业多元产权物业 4、按业主的性质分:私有产权物业集体产权物业 5、按原始设计用途分:居住物业非居住物业 第二节、物业管理概述 一、物业管理的含义 1、广义的物业管理:与房地产经营有关的所有事宜。 2、狭义的物业管理就是指: 管理的主体必须是专门的机构和专业的人员 管理的权限必须是受限于物业所有者的委托,合法契约 管理的对象是已经竣工验收并投入使用的物业及附属设施 管理的目的是为业主服务,实现保值增值 管理的经营方式是统一的专业化的市场运作方式 二、物业管理的特点 1、社会化物业的所有者要到社会上选聘物业服务公司;物业服务公司要到社会上去寻找可以代管的物业 2、专业化有资质有资格证书 3、市场化经营性的要求等价有偿“质价相符” 4、科学化经营保本微利开展多种经营——保值增值减少公共开支,实现“以业养业,自我发展” 三、物业管理与传统的房地产管理的区别 1、管理体制不同 2、管理内容不同 3、所管房屋的产权结构不同 4、经营机制不同 四、物业管理行业自身的特征 1、全天候、不间断的管理服务工作 2、直接面对广大的消费者 3、服务质量与价格之间的弹性关系 4、产品的生产与消