华翔集团宁波综合项目前期顾问新.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * Document number * 区域与项目发展趋势 区域发展特点 配套完善时间 区域产品特点 区域客户导入 客户导入时序 客户对项目关注点 客户导入趋势 项目开发策略 产品开发次序 项目销售周期 配套启动方案 开发策略思考路径 1 难点：如何解决大量商业性质公寓的价值最大化和销售速度； 重点：住宅产品的利润的最大化问题；配套设施的开发进度问题。 Document number * 项目区域认知 第一波辐射客群 客户认知 住宅产品 新城板块 郊区高端改善 城市高端改善 高起点、环境好的城市高端板块 追求城市资源和高端品质 追求生活品质 低密度、舒适度好的中高端住宅产品 认可区域环境、追求低密度、舒适型产品 可选择性广，偏好高品质纯居住产品，不关注配套 以高品质、舒适型、大户型的稀缺纯住宅产品引爆市场 高起点、强势产品出击吸引客户，实现价值和品牌增值 一期启动产品引爆市场策略，用产品稀缺性来吸引客群，实现项目的高价值以及公司品牌的美誉度。 项目开发策略思考途径一 2 Document number * 项目认知 第二波辐射客群 客户认知 高端社区形成 产品特点 城市化型 区域商务型 户型大、价格高、产品差异化不够 追求城市资源型配套，承受能力不高 对地段和环境认可，但承受能力有限 认可环境，但区域配套缺乏 认可项目，关注小户型、个性化、特色配套性产品 认可地段、但承受的总价不高，需要资源型配套 以特色配套点亮生活，实现高品质全社区形态 个性化、总价低的创新型产品出现，有效补充一期产品 后期启动低总价的小户型产品，用特色配套点亮生活，有效的满足由于一期户型大而淘汰的部分客户，同时为区域的商务型客户提供有竞争的产品。 项目开发策略思考途径二 3 Document number * 通过不同产品制造的卖点和启动的效应，创造高利润、优品牌和高品质的全社区形态，最终达到成为区域标杆的目的。 项目开发策略 4 稀缺产品入市 配套点亮生活 差异化产品补充 1 2 3 高品质住宅产品 高标准规划、稀缺大户型、豪华装修 创造利润、塑造品牌 商业、会所、商务配套 精品酒店、优质办公、精品商业、服务式公寓、特色私人会所 竖立标杆、创造理念、提升档次、扩大辐射 商务公寓 精装青年公寓、精品城市公馆、教育会所 价格梯度、产品户型差异、全产品社区 1 2 3 Document number * 通过不同产品的依次启动，制造卖点，吸引客户，实现高回报，塑造企业品牌。 项目产品启动策略 5 分区 物业类型 租售方式 引爆点 开发策略 城 市 传 奇 别墅 销售 稀缺 先期启动，制造标杆 高层 销售 精装修 先期开发，利用产品和规划吸引高端消费者 城 市 起 居 室 顶级会所 品牌经营 售楼处 先期作为展示中心，后期品牌运营 行政公寓 售后经营 项目标杆 二期先期启动，投资型产品，实现品牌价值 酒店办公 持有经营 项目标杆 二期先期启动，酒店管理公司入驻，创造标杆 商业 租售 配套 待住宅交房后，主力店招商，小铺销售 生 活 新 天 地 青年公寓 销售 教育会所 二期中段启动，补充一期产品，价格差异 城市公馆 销售 教育会所 二期后期启动，创造产品亮点，高尚配套 幼儿园及会所 经营 教育 二期先期建造，后期运营，住宅公寓配套 Document number * 2013 2012 2011 2010 2009 2008 Step 1 Step 2 Step 3 Step 4 Step 1 Step 2 Step 3 产品线 配套线 客户线 Step 1 Step 2 Step 3 商业建设期 会所商业配套 教育会所、商业 私人会所、精品商业 改善型人群导入 配套及产品客户导入 商务、全市人口导入 住宅建设 项目开发次序 6 住宅销售期 商业、公寓租售期 整个项目分为两期，通过客户的导入次序，用不同的产品组合和配套设施来达到产品价值最大化的目的。 Document number * 项目整体财务评价 Document number * 项目价格定位/纯住宅 1 类型 名称 整盘均价 120以下 125-144 144-200 200-300 300以上 区域参照 江南一品二期 12000 / 11000 11500 12000 14000 锦绣东城二期 12900 11500 12500 13500 / / 绿城绿园 15000 / / 12000 17000 / 其他对比 湖景花园 16000 17500 18000 / / 汇豪天下 16000 19000 20000 21000 / 项目 整体 120以下 125-144 155-200 400左右 500-800 户型面积 8.8 1.0