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新收入确认准则 对房地产开发商产生的影响 Titlegoeshere Subtitlegoeshere 内容 页码 摘要 2 是否存在向客户的销售或者是否存在一项合同？ 4 应当是在一段时间内还是某一时点确各个公寓单位 的预售收入？ 5 在新的模型下，已完工房地产销售的时点是否会发生 变化？ 7 如何核算物某一单元的房地产交付给客户后尚待完成 的工作？ 8 提供给客户的不同支付方式中是否存在重大 的融资部分？ 10 如果交易价格可变会产生什么影响？ 11 收入准则是否涉及合同成本的会计处理？ 12 是否有大量的披露要求？ 13 过渡期规定是什么？ 14 下一步？ 15 普华永道如何提供协助 16 摘要 于2014年7月，香港会计师公会( 「HKICPA」)颁布《香港财务报告准则第15号-与客户之间的合同产生的收入》，该准则 的内容与国际会计准则理事会( 「IASB」)及美国会计准则委员会( 「FASB」)于一个多月之前颁布的国际财务报告准则第 15号完全一致。按照香港财务报告准则/ 国际财务报告准则编制财务报表的主体需要自2017年1月1 日或以后日期开始 的会计期间采用香港财务报告准则/ 国际财务报告准则第15号(允许提前采用)。 根据香港财务报告准则/ 国际财务报告准则第15号，公司将采用一种新的五步法模型，以确认与客户之间的合同产生的 收入。 什么是五步法模型？ 步骤1： 承诺，其中商品或服务包括客户可以再 立售价可能是在类似情形下单独向一 识别与客户之间订立的一个或多个 次销售或提供给自己客户的部分。如果 个客户或相似客户出售商品或通过服 合同 这些履行义务能够被明显区分，或根 务的销售价格。如果独立售价无法直 一项合同将创建一些可强制执行的权 据合同实质而言已经被明显区分，则采 接观察而得，则需在考虑所有可合理 利和义务。合同可以是书面的、口头 用新模型中的各个指标来区分各项履 获得的信息的基础上加以估计，诸如 的，或者由商业惯例默认而形成的。 行义务。 市场状况、特定因素及客户类别等。 一组合同符合以下条件应予合并：当 各项合同于同一时间或相近时间以一 步骤3： 步骤5： 揽子协议进行谈判，其中一项合同的 确定交易价格 在满足履行义务时确认收入 对价支付取决于另一项合同，且多项 交易价格可以基于期望值或最可能发 在商品或服务被转移至客户且客户获 合同所承诺的商品或服务属于单一的 生的金额，但该金额应当以在将来极 得对商品或服务的控制权时确认收 履行义务。新准则为合同的修订提供 可能不会发生重大转回为上限。满足 入。这可能是在一段时间内发生，或 具体指引，合同修改可能作为单独合 此条件的最低金额应当包含在交易价 在某一时点得以满足。新准则描述了 同予以处理，或作为原始合同的延续 格中。在进行此次决定时，应评估相 控制被转移的迹象。此外，新准则引 而采用未来适用法或累计追补调整的 似类型的履行义务的以往经验。 入了一个新的概念：即在符合下述条 方式予以处理。 件时，收入应当在一段时间内予以逐 步骤4 ： 步确认(a)创建的资产对公司而言无 步骤2： 分配交易价格 替代用途以及(b)公司有权要求就截 识别合同中的各项单独履行义务 交易价格应当基于相对的独立售价分 止到目前为止已履约部分收取报酬的 合同的履行义务为转移商品或服务的 配至各个可明显区分的履行义务。独 可强制执行的权利。 2 您的公司可能会感受到哪些变化？ 该准则可能会对房地产开发商如何确 认收入及成本产生重大影响。我们在