《资产评估准则不动产》讲解.ppt

第四十三条 注册资产评估师执行不动产评估业务，在编制评估报告时应当对不动产的总体情况、主要特点和权属状况进行披露。 对不动产披露的必要内容 第四十四条 评估报告应当说明利用其他评估机构的不动产评估报告的情况。 对注册资产评估师在评估过程中，利用了其他评估机构所出具的评估报告的情形提出了明确的披露要求。 利于报告使用者更加清晰地了解评估过程。 提示注册资产评估师应该保持足够的审慎性。 在一定程度上，也有助于区分各自工作的责任范围。 第七章 附则 第四十五条 本准则自2008年7月1日起施行。 切记！ 注册资产评估师应当尽可能的进行现场调查、实地查看。 但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不动产——管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同时采取其他有效措施，保证调查的充分性。 对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管线等，在不能进行现场调查的情况下，应当采取诸如查阅建设资料、查阅资产管理和工程安全质量检测资料等适当措施加以判断。并予以恰当披露。 第十九条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。 本条是要求注册资产评估师对于具有特殊功能和资产规模大、建设周期长、结构特征明显、价值量较大的不动产进行评估时，应当注重掌握相关建设资料，把握不动产的主要构成和特征。 第二十条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的相邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。 相邻关系是不动产相互影响特性的一个重要表现形式。不动产不可移动，其利用通常会对周围的不动产产生影响。反过来，周围的不动产的利用状况也会对该不动产产生影响。 租约限制是指不动产在评估基准日时点已签订租赁合同，不动产的权利受到已签订的合同关系的约束。 动产对不动产的影响是直接的，如存放了特殊性质的存货等。 第二十一条 注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用。 要求注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，不可盲目照搬和不加分析判断的全盘采用，应当对其认真分析，合理利用。 比较分析的主要内容包括： 评估目的 评估基准日 评估对象的范围和界定 不动产的权利状况 价值定义 评估假设与条件、评估依据、评估方法与评估过程等。 第四章 评估方法 第二十二条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。 相关条件 分析适用性 合理选择评估方法 具体评估方法的多样性、多个方法的使用 第二十三条 注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例。收集交易实例的信息一般包括： （一）交易实例的基本状况，主要有：名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等； （二）成交日期； （三）成交价格，包括总价、单价及计价方式； （四）付款方式； （五）交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。 要求在采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例 ，以获得交易实例的相关信息。 足够的不动产交易实例资料，是运用市场法估价的先决条件。 一般搜集不动产交易实例的途径有： 1、查阅政府有关部门关于不动产交易的申报登记资料； 2、查阅各种报刊上关于房地产租售的信息； 3、以购买不动产者的身份，与经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息； 4、通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息； 5、同行之间相互提供信息资料； 在此基础上，进行实地考察。 第二十四条 用作参照物的交易实例应当具备下列条件： （一）在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似； （二）成交日期与评估基准日接近； （三）交易类型与评估目的吻合； （四）成交价格为正常价格或者可修正为正常价格。 要求注册资产评估师在使用市场法是，应当掌握用作参照物的交易实例应当具备的条件。 根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例