东莞石龙地产项目市场研究及定位思考.doc

东莞石龙地产项目市场研究及定位思考 佳兆业·石龙项目 市场研究及定位思考 谨呈：佳兆业地产有限公司 第一部分市场分析 800年文化古镇 广东四大名镇之一 中国举重之乡 文化石龙 明末清初以来是广东省著名商埠 东莞北部商贸中枢 商贸石龙 东莞镇区前三甲 全国千强镇前二十强 平均每平方公里创造GDP3.1亿元，居东莞镇区第一 富裕石龙 国家星火技术密集区建设单位 全国首个信息化试点镇 这是一个极具文化底蕴的特色小镇，这是一个经济实力超强的大镇，这是一个信息现代化的全国千强镇。 石龙人为自己是石龙的一分子而感到自豪，他们创造了太多的奇迹，石龙的腾飞来自于他们执着的拼搏精神。 印象石龙 信息石龙 石龙 长安 R1 城区 2006年9月26日，《东莞市城市快速轨道交通建设规划》专家评审会召开，公布项目实施方案：R2线一期石龙-新城中心将率先通车。届时，从莞城到石龙的出行时间将从现在的50分钟缩短为15分钟。轻轨将石龙更早地融入了东莞一小时生活圈，并将与深圳、广州乃至整个珠三角地区联系更加紧密。 石龙——轻轨驶入城市生活 惠 州 石碣： 电子工业极其发达、外向型经济发展强劲、民营经济也得到了长足的发展。 石排 ： 园区经济发展迅速、大力发展特色农业?、古迹众多、旅游业具有发展潜力。 茶山 ： 经济基础差，发展势头好 、明确发展方向，产业结构调整、历史悠久，旅游业有较好的发展前景。 园洲镇：博罗县的经济强镇，制衣行业是为该镇支柱产业 ，力争打造“东江河畔的明珠 ” 石湾：广东省的中心镇之一，交通便利，公园、酒店、商场等生活、娱乐设施一应俱全 “惠州市十佳文明小城镇” 石龙：交通运输中心、金融中心、商业中心、信息中心、会展中心、房地产交易中心。 东莞北部中心 石龙——大石龙经济圈中心 解读：人口总量巨大但外来人口低比例之谜 石龙历年人口变化情况 77465 67900 2005 71289 67757 2004 72289 68156 2003 76969 67554 2002 外来暂住人口 （人） 户籍人口 （人） 本地人口与外来人口比例1：1.14 外来暂住人口（人） 户籍人口（人） 2005年北部镇区人口分布 125967 42990 茶山镇 84816 40546 石排镇 88532 36637 高埗镇 181621 40674 石碣镇 外来人口与本地人口比例为2.0-4.5之间。 近千年石龙经济中心的地位、石龙人强烈的原住意识与乡土情节。决定了其居住人口的相对密集。 石龙的信息产业占工业总产值比重达到81％，与东莞其他镇区劳动密集型产业形成对比 聚豪名轩 世纪滨江 水天一色 龙城国际 濠兴逸苑 本案 中环石龙项目 石龙地产格局 聚豪华庭 房地产项目主要集中在新城区内。 江景是本区不少楼盘的优势所在，但是江景只属于少数人享有。 石龙主要房地产项目概况 约300套 一二期销售率90％，三期未推出 2005 2800（二期） 三房：130-147㎡ 1.97 812 15.8 小高层＋高层 本地生意人、公务员 濠兴逸苑 1000 未开盘 2006.11 未定 一房、两房、110-140 ㎡三房 1.2 约1000 14.2 小高层 一期：白领、投资客 聚豪名轩 2000 未开盘 2006.11 3500 单身公寓：52㎡、二房75-86 ㎡、三房104-114 ㎡ 2.7 约2000 28 小高层＋高层 一期：白领、投资客 龙城国际 剩余约160套 销售率50% 2006-5-1 4500 三房：142-150㎡、四房：170-204㎡ 0.4 369（别墅47+洋房322） 8.4 别墅＋小高层 本地生意人、公务员 世纪滨江 50多套洋房、8套别墅 50% 2006.5.1 4000 三房：125-146㎡ 0 142（别墅28+洋房114） 2.8 别墅＋小高层 本地生意人、公务员 水天一色 后期货量 销售状况（洋房） 开盘时间 销售均价（洋房） 目前推出主力户型（洋房） 商业面积（万㎡） 总户数 总建面(万㎡) 物业 类型 客户类型(洋房) 　 早期房地产项目主要以大户型为主，2006年以后中小户型比例逐步提高 石龙市场特征分析——关于客户 自由职业者 公务员 普通生意人 次要购房人群 私营企业主 周边镇区及城区人员 普通生意人 重要购房人群 白领 非莞籍外地人 自由职业者 普通生意人 政府公务员 主力购房人群 私营企业主 本地人（石龙户籍人口） 购房比例 置业类别 客户分类 各项目的客户构成 本地生意人、公务员 濠兴逸苑 一期：白领、投资客 聚豪名轩 一期：白领、投资客 龙城国际 本地生意人、公务员 世纪滨江 本地生意人、公务员 水天一色 客户类型(洋房) 　项目 目前石龙房地产客户主要来自于本地私营企